나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102305 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1108호 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102305 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1108호 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매7계 2025타경102305 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1108호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 236,000,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 서울중앙지방법원 2025타경102305 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102305 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1108호

용도: 주/상용건물 (도시형생활주택)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 4.65㎡ (약 1.41평)

건물면적: 20.06㎡ (약 6.07평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재, 지하철 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 지역으로 주거 및 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

교통상황: 지하철 2호선 구로디지털단지역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 원활하여 교통 여건이 우수합니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 11층 1108호입니다. 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 복층유리 사양입니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (내부구조도는 첨부된 감정평가서 요약본 참조)

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화, 중앙난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

토지 이용상태: 공동주택, 업무시설, 판매시설 등의 용도로 이용되는 2필지의 부정형 토지입니다.

인접 도로상태: 본건 건물은 북서측 약 55미터, 북측 약 4미터, 남동측 약 7미터 내외의 포장도로에 잘 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받으며, 건축선(도로경계선 3미터 후퇴)이 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

기타사항: 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

최고의 입지는 구로디지털단지역과 인접하여 IT 및 업무 시설이 밀집된 서울 서남권의 핵심 지역에 위치한다는 점입니다. 지하철 2호선 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근에 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 차량을 이용한 접근성 또한 우수하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 업무 시설이 밀집한 지역의 특성상 직주근접성이 뛰어나며, 젊은 직장인들의 주거 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 황OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 개시 결정 이후 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자는 소유권을 취득하게 되며, 인수해야 할 부담(예: 유치권, 법정지상권 등)은 현재 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 권리 관계 및 명도 가능성 등을 파악하기 위해 등기부등본, 법원 경매 기록, 현장 조사를 통한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 신림동 1655-15번지 일대는 구로디지털단지(G밸리)에 인접하여 IT, 벤처 기업 등 다수의 업무 시설이 밀집해 있는 지역입니다. 이는 약 15만 명 이상의 근무인구를 배후로 두고 있음을 의미하며, 이들 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다. 주변에는 오피스텔, 상업 시설, 편의 시설 등이 잘 조성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다. 지속적인 지역 개발과 기업 유치로 인해 상권의 활력은 꾸준히 유지될 것으로 전망됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 현재 이용 중이며, 기본적인 주거 생활에 필요한 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다. 지하철 2호선 구로디지털단지역을 이용하면 강남, 시청 등 서울 주요 도심으로의 접근이 용이합니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 대규모 업무 단지 내에 위치하여 직장과의 거리 부담이 적은 직주근접형 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 임차인이 점유하고 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 사전 조사가 중요합니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 인근 지역의 개발 계획이나 잠재적인 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

건축 제한: 본건 토지는 일반상업지역 내에 위치하나, 건축선 지정(도로 경계선 3미터 후퇴) 등 일부 건축 규제가 존재하므로, 향후 건축 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 하락 시, 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히 IT 및 업무 시설 밀집 지역이라는 입지적 강점은 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 높여줍니다. 감정가와 주변 시세를 면밀히 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하고, 임대차 관계 등 명도 관련 리스크를 사전에 철저히 파악한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 최고의 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역과의 높은 접근성으로 임대 수요 확보 용이.

2. 풍부한 배후 수요: 구로디지털단지(G밸리) 내 다수 기업 근무인구를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

3. 직주근접성: 업무 시설 밀집 지역으로, 직장과 주거 공간의 거리가 짧아 선호도 높음.

4. 생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 발달로 생활 편의성이 우수.

5. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 분석 및 취득이 비교적 간편할 수 있음.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계