나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102305 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1108호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""구로디지털단지역(2호선)"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는 등 재반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역(2호
선))이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제11층 제1108호로서,
외 벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기, 타일 깔기 마감 등,
창 호 : 복층유리 등의 창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중임.<후첨 ""내부구조도"" 참조>

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필일단의 부정형 토지로서 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서쪽 방면으로 노폭 약 55미터, 북측 방면으로 모폭 약 4미터, 남동측 방면으로 7
미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1
도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제20
17-99호(2017.12.21.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

일련번호2
도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제20
17-99호(2017.12.21.))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>
건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사
항 건축과문의)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102305 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산기본정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1108호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 4.65㎡ (약 1.41평)

토지지분: 4.65㎡ (약 1.41평)

건물면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

1.4. 감정평가정보

감정가: 236,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 건축선 지정 구역으로 건축 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리관계

* 소유권 이전 및 말소 사항: 등기부상 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 강제경매 개시결정(주택도시보증공사, 2025.03.07)이 말소기준권리입니다. 국민건강보험공단의 압류 또한 말소될 예정입니다.

* 등기부채권총액: 210,000,000원

3.2. 임차인현황및인수여부

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 안창수

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2022-05-12

* 확정일자: 2022-04-27

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기사항에 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인: VAKORINAMARIIA

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인 또한 대항력이 있으나, 보증금 액수가 상대적으로 적습니다.

주의사항: 안창수 임차인의 보증금 210,000,000원은 최선순위임차권으로, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 주요 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특징

본 물건이 위치한 신림동, 특히 구로디지털단지역 인근은 대규모 업무지구와 주거지가 복합된 지역입니다. 이로 인해 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 기반으로 한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 건물내상가/업무시설현황

본 물건이 속한 '지밸리마인드' 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 집합건물로 파악됩니다. 주변 환경 분석에서도 업무시설, 근린생활시설 등이 소재한다고 언급되어 있어, 건물 자체 및 주변의 복합적인 상업 기능을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 15층 건물 내 제11층 제1108호입니다. 외벽은 화강석 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감 등으로 되어 있으며, 복층유리 창호가 설치되어 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

5.2. 편의및부대시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변생활편의시설

2호선 구로디지털단지역을 중심으로 각종 편의시설, 금융기관, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인인수위험

안창수 임차인의 210,000,000원 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 예상 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 최악의 경우 예상보다 훨씬 높은 총 매입 비용이 발생할 수 있습니다. VAKORINAMARIIA 임차인 또한 대항력이 있으나 보증금이 적어 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타법적/물리적리스크

특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 도시지역 내 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건장단점요약

* 장점:

* 지하철 2호선 구로디지털단지역 초역세권으로 교통이 매우 편리함.

* 주변 지역의 업무 및 상업 시설 발달로 배후 수요가 풍부함.

* 건물 자체의 내부 마감 상태 및 설비가 양호함.

* 단점:

* 20.06㎡ (약 6평)의 소형 면적임.

* 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인을 인수할 위험이 존재함.

* 감정가가 소형 면적 대비 다소 높게 책정된 측면이 있음.

7.2. 투자<bos>평가

본 물건은 역세권 소형 오피스텔/도시형생활주택으로서 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 인수해야 할 임차인의 보증금이 감정가에 근접한다는 점은 가장 큰 위험 요소이며, 신중한 접근이 요구됩니다. 임차 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 투자 수익률 분석이 매우 중요합니다.

8. 투자포인트

* 구로디지털단지역의 뛰어난 직주근접성 및 역세권 프리미엄.

* 1인 가구 및 직장인을 타겟으로 하는 소형 주거 상품으로서의 수요.

* 향후 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 236,000,000원이며, 건물 면적은 20.06㎡(약 6.07평)입니다.

가장 큰 변수는 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 안창수의 보증금 인수 여부입니다. '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다.

가장 보수적인 관점에서, 만약 210,000,000원의 보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 한다고 가정하면, 순수 부동산 가치에 대한 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액 이하인 26,000,000원 이하로 고려해야 합니다. 그러나 이는 실제 경매에서 낙찰받기 어려운 수준입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기 및 임차인의 배당신고일자(2023-08-07)를 고려할 때, 배당을 통해 보증금이 일부 또는 전부 변제될 가능성이 있습니다. 이 경우, 낙찰자는 임차인 보증금을 직접 인수할 부담이 줄어들게 됩니다.

본 보고서에서는 배당을 통해 임차인 보증금이 상당 부분 변제되어 낙찰자의 직접 인수 부담이 최소화된다는 가정 하에, 감정가 수준 및 주변 시세를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 다만, 이는 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있으며, 인수 부담이 발생할 경우 총 매입 비용이 감정가를 초과할 위험이 있음을 인지해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 배당 절차 결과에 따라 임차인 인수 위험이 낮다고 판단될 경우, 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만 인수 위험이 상존하므로, 실제 입찰가를 결정하기 전에 반드시 해당 물건의 배당표 확정 및 임차인 보증금 배당 예상액을 면밀히 확인해야 합니다. 최악의 경우(보증금 미배당 시), 총 지출은 (입찰가 + 인수 보증금)이므로, 이에 대한 충분한 자금 계획이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.