나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경755 [1] 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 2층제이2082호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로5가 소재 종로5가역(지하철1호선) 북서측 인근에 위치하고 주위에 광장시장, 세운스퀘어, 종묘공원 등이 소재하며 본건 주변 대로를 따라 약국, 은행, 귀금속전문상가 등의 상업용부동산이 밀집함.

교통상황

본건은 대로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 지하철역(종로5가역 1호선) 및 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 19층 건물 내 제2층 제제이2082호로서(사용승인:2006.10.27.)
외벽: 석재붙임 및 복합판넬 등 마감
내벽: 내부인테리어 및 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 샷시마감임.

이용상태

본건은 기타판매시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 화재경보설비, 승강기, 에스컬레이터, 도시가스, 스프링클러 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

인의동 48-2)일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)), 서울도심(4대문안), 건축선(2022-03-18)임.
종로4가 15-1)일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(접함), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)), 서울도심(4대문안), 건축선(2022-03-18)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

경매 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경755 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 2층 제이2082호

용도: 판매시설

감정가: 259,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

건물 면적: 14.57㎡ (약 4.41평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 종로구 종로5가 소재 종로5가역(지하철 1호선) 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 광장시장, 세운스퀘어, 종묘공원 등이 소재하며, 대로를 따라 약국, 은행, 귀금속 전문 상가 등의 상업용 부동산이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건은 대로에 접하여 차량 주정차가 용이하며, 인근에 지하철 1호선 종로5가역과 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

2.3. 도로 및 인접성

서측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 2006년 12월 28일 신한은행의 근저당 130,000,000원을 말소기준권리로 하여, 이후 소유권 이전, 증여, 압류(종로구), 가압류(삼성카드 주식회사), 그리고 현재 임의경매(신한은행) 순으로 등기되었습니다.

모든 등기부 채권은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권 금액은 143,459,942원입니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 임차인 박천용 (유원한복)이 사업자 등록일자 2015년 5월 20일로 존재합니다.

해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으며, 대항력은 없습니다.

따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 기재되지 않았습니다.

현재까지 파악된 정보로는 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 종로구 인의동 일대는 서울 도심의 핵심 상업 지구로, 광장시장, 세운상가 등 전통 시장과 현대식 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

귀금속 전문 상가가 밀집해 있어 관련 업종의 집객력이 높습니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

건물의 용도는 판매시설이며, 본 호실 역시 기타 판매시설로 이용 중입니다.

효성주얼리시티 건물 자체가 다양한 상업 및 업무 시설로 구성되어 있어, 유동인구와 잠재 고객층이 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 광장시장, 세운스퀘어와 같은 대형 복합 쇼핑몰 및 전통 시장이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 용이합니다.

종묘공원이 인접해 있어 도심 속 휴식 공간을 제공합니다.

또한, 대로변을 따라 약국, 은행 등 생활 편의 시설이 다수 위치합니다.

5.2. 공공시설 및 기타

가장 가까운 지하철역은 1호선 종로5가역으로 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 규제

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(종로4,5가), 서울 도심(4대문안) 등으로 지정되어 있습니다.

도로 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시관리계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다.

특히, 종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)이 입안 중(2022-06-02)이며, 건축선 규제(2022-03-18)가 있어 향후 개발 또는 증축 시 건축법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

건물 사용승인일이 2006년 10월 27일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

집합건물 등기부상 소유권이 여러 차례 이전되었으며, 지분 형태의 권리 변동이 있어 건물 관리 주체 및 동향을 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로 신고되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 자체의 주 용도가 공동주택(업무시설,판매시설)으로 표기되어 있어, 해당 유닛의 판매시설로서의 법적 적합성 및 향후 용도 변경 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.

본 건 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 도심의 핵심 상업 지역인 종로5가에 위치한 효성주얼리시티 내 판매시설로, 1호선 종로5가역 역세권에 해당하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

주변 상권은 귀금속, 약국, 은행 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 활성화되어 있으며, 광장시장 등 유동인구가 풍부한 지역적 이점을 가지고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리 및 임차인의 부담이 없어 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상의 각종 규제와 임대관계 미상, 건물 노후화 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심, 종로5가 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 풍부한 유동인구: 광장시장, 종묘공원 인접으로 인한 높은 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리 및 임차인 부담 없음.

* 활성화된 상권: 귀금속, 약국, 은행 등 상업 시설 밀집으로 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 259,000,000원입니다.

현재 권리관계 상 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

따라서 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 작은 면적(건물 4.41평)과 입지, 그리고 투자 포인트 등을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위를 설정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 해당 상권의 임대 시세 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

본 보고서에서는 추가 정보 분석이 제한적이므로, 감정가 259,000,000원 수준을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 철저한 사전 조사를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.