나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102277 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층·지상13층 건물 내 제5층 제504호로서,
- 외벽 : 석재붙임 등
- 내벽 : 벽지도배 마감 등
- 창호 : 샤시 창호 마감임.

이용상태

■ 이용상황
오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용(오피스텔 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 김형록)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.1.29.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102277 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 5층 504호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 및 면적

감정가: 273,000,000원

토지면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.18㎡ (약 7.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 위치

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층 건물 내 제5층 제504호입니다.

외벽: 석재붙임 등

내벽: 벽지도배 마감 등

창호: 샤시 창호 마감입니다.

이용상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소화, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 정보:

- 건물명: 몽삐에뜨골드

- 신주소: 서울특별시 관악구 남부순환로 1466 (신림동)

- 총 층수: 지하 1층 ~ 지상 13층

- 총 세대수: 77호 (집합건물)

- 사용승인일: 2020년 9월 4일

- 연면적: 2977.74㎡ (약 900.74평)

- 건폐율: 57.04%

- 용적률: 548.63%

2.4. 토지 현황

형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용(오피스텔 및 근린생활시설) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)

- 광로3류 (폭 40m~50m) 접합

- 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역

- 대공방어협조구역(위탁고도:194m)

- 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)

- 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴)

2.5. 공부와의 차이

공부상 현황과 실제 이용상황에 다른 점은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 5일자 시흥세무서장의 압류입니다.

3.2. 등기부 요약

- 갑구 4: 주식회사몽삐에뜨골드 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-02-08)

- 을구 1: 김형록 주택임차권 (259,000,000원, 2023-03-17 등기, 2021-03-02 전입, 2021-02-04 확정) - 말소예정

- 갑구 5: 김지연 소유권이전 (2021-03-02, 매매)

- 갑구 6: 시흥세무서장 압류 (2022-01-05) - 말소기준권리

- 갑구 7: 주택도시보증공사 가압류 (1,091,500,000원, 2023-03-29) - 말소예정

- 갑구 8: 울산세무서장 압류 (2023-05-18) - 말소예정

- 갑구 9: 주택도시보증공사 강제경매 (259,000,000원, 2025-03-04) - 본건 경매개시결정

등기부 채권 총액: 1,350,500,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김형록 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-02

확정일자: 2021-02-04

배당신고일자: 2023-03-17

대항력: 없음

3.4. 권리 인수 여부

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

단, 물건 명세서 상 '지상권'에 대한 개요는 있으나, 비고란에 '주택도시보증공사(양도전: 임차인 김형록)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.1.29.자)가 제출됨' 이라고 명시되어 있습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건은 신림고등학교 인근에 위치하며, 주거용 건물(아파트, 다세대)과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근으로 관악구의 주요 상업 지역 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주요 용도

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중에 있습니다.

4.3. 인근 상업 시설

신림역 주변의 상업 시설 이용이 가능하며, 주변 지역은 대학가 및 주거 밀집 지역으로 유동 인구가 풍부하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리, 신림역 접근 가능 (대중교통 이용 양호)

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 신림고등학교가 인접해 있습니다.

5.2. 혐오시설

현재 조사된 바로는 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련

임차인 김형록 씨는 주택도시보증공사(HUG) 관련 인물로, HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.1.29.자)를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 인수되는 임대차 보증금이 없다는 것을 의미하나, 확약서의 법적 효력 및 만기 시점 등을 추가로 확인할 필요는 있습니다.

6.2. 다수 채권 존재

갑구에 시흥세무서장, 울산세무서장 등의 압류 및 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매가 다수 등기되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

6.3. 토지 이용 계획

해당 물건은 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 273,000,000원입니다. HUG와의 관련성을 가진 임차인 김형록 씨로부터 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환 청구 포기에 대한 확약서가 제출되어, 매수인에게 인수되는 임대차 관련 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 권리 관계를 매우 깔끔하게 만들어주는 요소입니다. 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 양호합니다. 다만, 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재하며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계의 명확성

HUG 확약서 제출로 인해 임차인 김형록 씨 관련 보증금 인수 부담이 없어, 경매 물건 중 비교적 안전한 권리 관계를 가진다고 볼 수 있습니다.

8.2. 입지 잠재력

신림동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 관악구의 중심 상업 및 행정 기능을 담당하는 지역 중 하나로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 신축급 오피스텔

2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축급에 속하여 상품성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 따르면, 2022년 3월 8일 27.56㎡(약 8.3평)의 매매 가격이 3억 1,600만원이었으며, AI 추정 시세는 2025년 기준 1억 9,289만원입니다. 그러나 이는 다른 면적이나 동/호수에 따른 시세일 수 있습니다. 본 물건은 24.18㎡ (약 7.31평)으로, 감정가 273,000,000원 (약 3,734만원/평)을 기준으로 볼 때, 현재 시세는 해당 감정가와 유사하거나 약간 하회할 가능성이 있습니다. 최근 신림동 오피스텔 매물 중 7평대 매물이 3억 내외로 거래되는 사례가 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정가 273,000,000원은 7.31평 기준 약 3,734만원/평으로, 신림동 지역 오피스텔 시세 대비 높은 수준으로 보입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

HUG 관련 권리상의 리스크가 해소되었다는 점과, 오피스텔의 공급 물량 증가 추세를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 10% ~ 15% 낮은 수준인 23,000,000원 ~ 249,000,000원 사이에서 검토해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 최신 시세 동향, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.