나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102199 [1] 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지디에스리브1단지102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""서울동작초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철4,7호선 ""총신대입구(이수)역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서
(사용승인일 : 2021.01.26.)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창 등 임.

이용상태

기호1은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지의 5필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 동작대로35자길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호3) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호4),5) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102199 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지102동 2층202호

건물명: 디에스리브1단지

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구분: 집합건물

층수: 2층 (총 5층 건물 내)

사용승인일: 2021년 1월 26일

1.2. 면적 및 가격

감정가: 389,000,000 원

토지면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물면적 (전용면적): 29.97㎡ (약 9.07평)

1.3. 채권자

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "서울동작초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 4호선 및 7호선 환승역인 "총신대입구(이수)역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

지적상 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 동작대로35자길과 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. (일부 필지는 준보전산지 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 12일 접수된 동작구(서울특별시)의 압류 (갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 임차인: 오준영 (주택임차권, 을3)

* 보증금: 430,000,000 원

* 전입일자: 2021년 7월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 430,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 사항입니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부상 을구 3번 임차권등기(2023.08.07.)를 제외한 나머지 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 서울동작초등학교가 위치해 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 지역으로서 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 초등학교가 인접하여 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 역세권 (총신대입구(이수)역)에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 4, 7호선 총신대입구(이수)역 이용이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 출퇴근 및 통학이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

서울동작초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의 및 생활 시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 건물 및 설비

본건은 2021년 1월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 신축급 다세대주택입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 주차장도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 430,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가 389,000,000원을 초과하는 금액으로, 실제 총 매입 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

6.2. 명도 저항 가능성

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요하며 예상치 못한 저항이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 높은 총 매입 비용

감정가보다 높은 금액의 보증금을 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 가능성이 높아 수익성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 사당동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택으로, 역세권의 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 및 물건명세서상 확인되는 대항력 있는 임차인의 보증금 430,000,000원 인수 부담은 본건의 가장 치명적인 약점입니다.

이 인수 보증금은 감정가를 초과하므로, 입찰 시 단순히 감정가 대비 낙찰가율만 볼 것이 아니라, 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용을 반드시 고려해야 합니다. 만약 인수 보증금을 전액 부담해야 한다면, 물건 자체의 순수한 가치보다 훨씬 높은 금액을 지불하게 될 수 있습니다.

따라서, 본건은 잠재적 수익률과 인수해야 할 보증금의 규모를 면밀히 비교 분석하여 매우 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 임차인과의 협상 가능성, 배당을 통한 보증금 회수율 등을 사전에 철저히 조사하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 연식이 짧아 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 여건: 지하철 4, 7호선 총신대입구(이수)역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 사당동 지역의 다세대주택 시세는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2017년식 16.22㎡ 다세대주택: 약 339만원/㎡ (5,500만원 가정 시)

* 2002년식 79.86㎡ 다세대주택: 약 150만원/㎡ (1.2억 원)

* 1990년식 57.54㎡ 다세대주택: 약 260만원/㎡ (1.5억 원)

본건(2021년식, 29.97㎡)의 감정가는 389,000,000원이며, 면적당 단가는 약 1,300만원/㎡입니다. 이는 인근 신축 빌라 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 430,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가 389,000,000원을 초과하는 금액이므로, 총 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 부담을 고려하여 감정가 대비 낮은 수준에서 결정될 필요가 있습니다.

9.3. 권장 입찰가

보수적인 관점에서, 인수해야 할 보증금 430,000,000원을 감안하여, 물건 자체의 순수한 가치와 감정가를 고려한 입찰가를 산정합니다.

* 최소 고려 입찰가: 250,000,000원 ~ 300,000,000원

* 총 예상 매입 비용 (인수 보증금 포함 시):

* 최소 입찰가 250,000,000원 + 인수 보증금 430,000,000원 = 680,000,000원

* 최대 입찰가 300,000,000원 + 인수 보증금 430,000,000원 = 730,000,000원

9.4. 주의사항

상기 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 430,000,000원을 매수인이 전액 부담한다고 가정한 보수적인 산정입니다. 임차인의 배당 절차 진행 상황 및 실제 인수해야 할 보증금 액수에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 낙찰 후 명도 및 임차인과의 협상 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.