나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102071 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,

외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경102071 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102071 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 5층502호

토지면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 267,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2020년 12월 3일 (사용승인일)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

토지지분: 22.945㎡

건물지분: 29.56㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 인근에 남강고등학교가 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

물건지 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획시설 및 법률적 제한이 적용됩니다.

1.3. 권리분석

* 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리(압류: 의정부세무서장, 접수일자 2023-06-07)보다 선순위인 임차권(을3)이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

* 주요 등기사항

* 소유권보존: 김한수 외 2명 (2020-12-10)

* 공유자전원지분전부 이전(매매): 유선옥 (2021-04-05)

* 주택임차권: 서재업 (2023-04-28 등기, 권리금액 239,000,000원, 인수 조건)

* 압류: 의정부세무서장 (2023-06-07, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-02-11, 말소)

* 압류: 서울특별시 (2025-03-11, 말소)

* 총 등기부채권액: 239,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 서 (주택임차권 등기)

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-07

* 확정일자: 2021-03-22

* 배당신고일자: 2023-04-28

* 대항력: 있음

* 권리분석 시 특이사항

가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인 서 이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금은 239,000,000원이며, 임의경매 절차에서 배당받지 못한 금액이 있을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 본 물건의 총 인수 부담액을 결정하는 핵심 요소입니다.

1.4. 상권분석

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 서울 관악구 신림동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 68.58㎡ (1991년 건축) 180,000,000원 (평당 약 86.6만원)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 36.33㎡ (2015년 건축) 180,000,000원 (평당 약 163.5만원)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 49.63㎡ (2003년 건축) 230,000,000원 (평당 약 152.9만원)

본 물건은 전용면적 29.56㎡ (약 8.94평)이며, 2020년에 건축되어 상대적으로 신축에 해당합니다. 유사 면적 및 건축 연도의 거래 사례를 고려할 때, 현재 시세는 평당 약 150만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다. 이를 전용면적에 적용하면 약 13,700,0000원 ~ 14,700,0000원 범위로 예상됩니다.

* 경쟁 물건과의 비교

본 물건은 전용면적 29.56㎡로, 최근 거래된 36.33㎡ 물건과 크기 면에서 유사하며, 건축 연도 또한 비교적 최신입니다. 하지만 제공된 시세 정보 대비 본 물건의 감정가(267,000,000원)는 상당히 높은 편입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

본 물건은 주거지역 내에 위치하여 인근에 다양한 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 정보는 현장 답사 필요)

* 교육시설

인근에 남강고등학교가 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학생들을 위한 교육 환경은 양호할 것으로 보입니다.

* 주변 환경

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으나, 주변 시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 보증금의 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 약 2.39억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 이 금액 전액 또는 일부가 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 직접 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 격차

감정가 267,000,000원 대비 유사 면적의 최근 시세가 약 137,000,000원 ~ 147,000,000원 수준으로 분석되어, 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 고가 낙찰 위험으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획법상의 제한이 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 건축된 신축 도시형생활주택이라는 장점이 있으나, 2.39억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 매우 큰 부담이 존재하는 것이 특징입니다. 또한, 감정가와 현재 시장 시세 간의 상당한 괴리가 있어, 입찰가 산정에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 권리분석을 통해 인수되는 임차인의 보증금을 고려한 총 예상 지출액을 산정하는 것이 최우선 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물

2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 단기적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 소형 면적

1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 전용면적(약 8.94평)은 수요층이 있을 수 있습니다.

* 시장 가격과의 격차

감정가와 시세 간의 차이를 면밀히 분석하여, 임차인 인수 부담을 감안한 합리적인 입찰가를 산정한다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 유사 물건의 시세와 권리분석상의 부담을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 앞서 분석한 바와 같이, 본 물건의 전용면적 29.56㎡에 대한 시장 예상 가격은 약 137,000,000원에서 147,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본 물건은 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금 239,000,000원이 매수 인수인수 조건이므로, 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액입니다.

따라서, 실질적인 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 (배당받지 못한 금액)'이 될 것입니다.

본 물건의 실질적인 시장 가치를 고려했을 때, '인수 보증금'을 제외하고 계산한 예상 입찰가는 다음과 같은 범위로 고려할 수 있습니다.

최소 약 130,000,000원 ~ 최대 약 140,000,000원

하지만, 총 지출액이 3억 7천만원 이상이 될 수 있음을 감안하여, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 배당 예상 금액 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.