나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102543 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 296-19 삼전솔하임2차 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 '동묘앞역(지하철1호선)' 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 오피스텔, 음식점, 의원, 은행 등 근린생활시설이 소재하는 주상혼용지대이며 인근에 동묘시장, 학교, 청계천 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동묘앞역(1,6호선)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2012.10.12일 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제6층 제601호로서,
외벽 : 알루미늄판넬 밍 석재붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(도시형 생활주택)로 이용중임.
(별첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 옥내소화전, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 약4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울동묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 종로구 숭인동 296-19 삼전솔하임2차 6층601호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102543 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 296-19 삼전솔하임2차 6층601호

건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설 / 이용현황: 아파트(도시형 생활주택)로 이용중)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

건물면적: 16.67㎡ (약 5.04평) - 전유면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

총 등기부채권액: 150,000,000원

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (2025.03.28 접수, 채권액 160,796,824원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 종로구 숭인동에 위치하며, 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 음식점, 의원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집한 주상혼용지대입니다. 또한, 동묘시장, 학교, 청계천 등이 인접해 있어 생활 편의성과 문화 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 1, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 및 도로

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지 위에 건물이 건축되어 있습니다. 현재 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있으며, 서측 및 북측으로 약 4m 폭의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획)에 속해 있습니다. 이 외에도 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(서울동묘), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2025년 3월 28일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기입니다. 이보다 앞선 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* OCHIRSUKHENEREL:

전입/사업일자: 2025년 2월 23일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 김민정:

전입일자: 2022년 6월 13일

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022년 5월 26일

배당신고일자: 2024년 4월 29일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

등기부등본 상 김민정 임차인의 주택임차권(을3)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. OCHIRSUKHENEREL 임차인은 보증금 및 차임이 0원 또는 미상으로 기재되어 있으나 대항력이 '있음'으로 표시되어 있어, 인수되는 보증금이 0원이라 할지라도 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다. 'HF 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항은 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.4. 특별매각조건

본 매각은 채권자(한국주택금융공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 채권자의 권리행사에 대한 조건이며, 매수인의 법적 의무와는 별도로 임차인과의 관계에서 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 동묘앞역 인근의 활발한 상업지역에 위치하고 있어, 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원 등 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 주상복합 지역의 특성상 유동인구와 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 시장 및 유동인구

동묘시장과 인접해 있어 전통적인 시장 상권의 특성을 누릴 수 있으며, 지하철역을 통한 광역 접근성이 좋아 외부 방문객 유입 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

오피스텔과 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다. 청계천이 인근에 있어 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근의 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

주변에 학교가 위치하며, 의원, 병원 등 의료시설 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

OCHIRSUKHENEREL 임차인은 대항력이 '있음'으로 명시되어 있으며, 보증금 및 차임이 0원 또는 미상으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이라 할지라도, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

'HF 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'과 같은 특이사항은 정확한 내용 파악 없이는 매수자에게 위험 요소가 될 수 있습니다.

6.3. 특별매각조건의 해석

매각조건에 따라 채권자는 보증금 반환청구권을 포기하지만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 해석의 여지가 존재할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역을 탐색한 결과, 대규모 공장, 소각장 등과 같은 명확한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 재래시장 인근의 특성상 소음, 먼지, 상업 활동으로 인한 혼잡함 등 도시 지역에서 일반적으로 발생할 수 있는 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 동묘앞역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 16.67㎡ (약 5.04평)의 전용면적은 1인 가구 및 투자용으로 매력적인 규모입니다. 감정가는 127,000,000원이지만, 최근 실거래가는 10,250,000만원에서 11,000,000만원 수준으로, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 OCHIRSUKHENEREL의 존재입니다. 보증금이 0원이거나 미상임에도 대항력이 있다는 점은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항이며, 향후 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 'HF 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 면밀한 분석이 동반되어야 합니다.

따라서, 권리관계를 명확히 분석하고 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 도보 이용 가능한 역세권.

* 소형 면적: 16.67㎡ (약 5.04평)으로 1인 가구 임대 수요 높음.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가 또는 향후 예상가격을 고려할 때, 시세 차익 기대 가능.

* 수익형 부동산 잠재력: 안정적인 임대 수요 지역으로, 권리관계 해결 시 임대 수익 창출 용이.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 2024년 3월 3층 물건이 110,000,000원에 거래되었고, 2026년 6월 2층 물건이 102,500,000원에 거래된 기록이 있습니다. 본 물건의 전용면적 16.67㎡ (약 5.04평) 기준으로 평당 시세는 약 20,000,000원에서 22,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가는 127,000,000원이지만, 앞서 분석한 바와 같이 대항력 있는 임차인 OCHIRSUKHENEREL의 존재와 관련 특이사항으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있더라도, 명도 관련 비용 및 시간을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 최고 실거래가(110,000,000원)와 감정가, 그리고 권리관계의 불확실성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 으로 제안합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 명도 가능성, 추가 비용 등을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.