나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102379 [1] 서울특별시 관악구 신림동 87-13 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 ""신림역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신림역)이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남측 및 동측으로 개인소유의 2-3m 도로와 접하고 있사오니, 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층건으로서,

외 벽 : 석재 외장재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

본건은 건축물대장 및 건축물현황도에 따르면, 지하1층-다중주택, 1층-사무소, 2층-다중주택, 3층-다중주택, 4층-다중주택,공동취사장, 옥탑1층-다락, 계단실이나, 현황 공히 주거용으로 사용 하는 것으로 탐문조사 되었으니 입찰 및 업무 진행시 이에 관한 이용현황, 적법성 여부 등 제반사항을 확인하시기 바람.
(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 1층 사무소는 현황 주거용 3개호(101-103), 4층 공동취사장부분은 현황 주거용 1개호(401), 옥탑층 다락은 현황 주거용 1개호로(501) 사용 하는 것으로 탐문조사 되었으니 입찰 및 업무 진행시 이에 관한 이용현황, 적법성 여부 등 제반사항을 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102379 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,992,240,420원

주소: 서울특별시 관악구 신림동 87-13

1.2. 물건 현황

용도: 다중주택

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 326.27㎡ (약 98.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 51.63㎡ (주의사항: 제시외 건물 포함 매각)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물

특이사항: 중복사건, 위반건축물 등재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 특수물건정보

중복사건, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 지하철 2호선 신림역에서 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신림역)이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남측 및 동측으로 개인 소유의 2-3m 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전 기록과 함께 다수의 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등기 등이 등기되어 말소될 예정입니다. 특히, 주식회사하나엔피엘대부의 근저당(1,056,000,000원)이 말소기준권리입니다. 건물 등기부 또한 소유권 보존, 근저당, 다수의 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

총 21명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 경매 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하지 않습니다. 모든 임차인의 보증금 및 차임은 아래와 같으며, 배당순위에 따라 배당받게 됩니다.

* 임차인: 고OO, 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-26, 확정일자: 2022-07-05

* 임차인: 김OO, 보증금: 100,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2021-06-09, 확정일자: 2021-05-20

* 임차인: 남OO, 보증금: 30,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2023-11-27, 확정일자: 2023-11-27

* 임차인: 박OO, 보증금: 20,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-06-28, 확정일자: 2022-06-28

* 임차인: 배OO, 보증금: 60,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2024-02-02, 확정일자: 2023-12-26

* 임차인: 손OO, 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-28, 확정일자: 2021-04-27

* 임차인: 송OO, 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-10, 확정일자: 2021-07-26

* 임차인: 송OO, 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-04, 확정일자: 2024-01-04

* 임차인: 안OO, 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-14, 확정일자: 2021-06-14

* 임차인: 이OO, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-26, 확정일자: -

* 임차인: 이OO, 보증금: 30,000,000원, 차임: 750,000원, 전입일자: 2023-01-25, 확정일자: 2023-01-25

* 임차인: 이OO, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-27, 확정일자: -

* 임차인: 이OO, 보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2021-05-25, 확정일자: 2025-02-13

* 임차인: 이OO, 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-25, 확정일자: 2021-05-04

* 임차인: 전OO, 보증금: 5,000,000원, 차임: 310,000원, 전입일자: 2024-02-02, 확정일자: 2024-02-02

* 임차인: 정OO, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-03, 확정일자: -

* 임차인: 정OO, 보증금: 110,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2021-06-28, 확정일자: 2021-06-07

* 임차인: 추OO, 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-25, 확정일자: 2021-05-06

* 임차인: 탁OO, 보증금: 20,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2022-06-07, 확정일자: 2022-06-07

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 주식회사하나엔피엘대부의 근저당 (등기부상 최초 근저당권)

3.3. 채무 총액 (등기부 기준)

총 채무액 (토지 등기부 및 건물 등기부 합계, 중복 채권 제외 추정): 약 2,159,714,548원 (최초 근저당권 1,056,000,000원 + 기타 압류, 가압류, 경매 신청 채권 등)

건물 등기부 기준 주요 채무 합계 (근저당 + 임차권): 약 2,181,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 주로 개별 빌라(다세대) 단위의 매매 정보입니다. 본건은 다중주택 전체 건물이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* '제일빌라(92-200)' (1991년 건축, 30.92㎡): 2026년 7월 6일, 18,500만원 (약 598만원/㎡)

* '드림하우스' (2015년 건축, 29.56㎡): 2026년 7월 6일, 32,000만원 (약 1,082만원/㎡)

* '어반팰리스(6~7동)' (2018년 건축, 45.37㎡): 2026년 7월 3일, 39,000만원 (약 860만원/㎡)

'어반팰리스'와 같이 인접한 신축급 다세대 주택의 단위 면적당 시세가 약 860만원/㎡임을 고려할 때, 본건의 건물 연면적 326.27㎡에 적용 시 약 28억원 이상의 잠재적 시가총액이 추정될 수 있습니다. 그러나 이는 개별 유닛 가격이며, 다중주택 전체 건물로서의 가치는 토지 가치, 임대 수익률, 건물 노후도, 위반건축물 등 복합적인 요인을 고려해야 합니다.

4.2. 주변 시세 종합

감정평가액 19.92억원과 비교 시, 개별 유닛 시세로 추정한 잠재적 가치는 높으나, 전체 건물 및 토지 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 감정평가액은 시장 상황, 건물의 상태, 토지 가치 등을 종합적으로 반영한 기준 가격으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

신림역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

지하철 2호선 신림역을 중심으로 상업 시설, 금융기관, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건 인근에 직접적으로 부정적 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 재차 점검하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 4층 30㎡ 및 옥탑 30㎡ (총 60㎡)의 조립식 패널 단독주택이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적 제재 대상이 될 수 있으며, 향후 건물 활용 및 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정평가액을 초과하는 것으로 파악됩니다. 이는 경매 진행 시 채권자 간의 배당 문제가 복잡해질 수 있으며, 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 중복사건

중복사건으로 인한 복잡성이 존재할 수 있으므로, 관련 법률 검토가 필요합니다.

6.4. 소유권 관련 변동

등기부상 다수의 소유권 이전 및 권리 설정 기록이 있어, 정확한 권리 관계 및 승계 여부에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동 역세권에 위치한 다중주택으로, 지하철역과의 접근성이 우수하고 주변 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정평가액은 19.92억원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적 대비 시장 잠재력은 존재합니다.

하지만, 4층과 옥탑에 걸친 약 60㎡ 규모의 위반건축물 등재는 향후 법규 위반에 따른 제재 및 재산권 행사에 부담이 될 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 감정평가액을 상회하여 경매 과정의 복잡성과 불확실성이 존재합니다. 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 임차권을 인수하지 않는다는 점은 긍정적이나, 높은 총 채무액으로 인해 배당 종결 여부를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 역세권의 우수한 입지 및 편리한 교통 환경

* 주거 및 근린생활시설 혼재로 인한 상권 활성화 가능성

* 다중주택으로서 임대 수익 창출 잠재력 (내부 구조 및 임대 현황 상세 파악 필요)

* 모든 임차인의 대항력 없어 낙찰자의 임차권 미인수

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,992,240,420원입니다.

총 채무액이 감정가를 초과하고 위반건축물이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세로 추정되는 잠재적 가치는 감정가보다 높게 나타나지만, 이는 개별 유닛 기준의 다세대 주택 시세이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물 해소 비용, 제세공과금, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최소 희망 입찰가: 감정가의 80% 수준 (약 1,594,000,000원)

보수적 권장 입찰가: 감정가의 85~90% 수준 (약 1,693,000,000원 ~ 1,793,000,000원)

최종 입찰가는 부동산 전문가와 상의 후, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최적의 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.