나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102532 [1] 서울특별시 동작구 상도동 301-101 시나빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제5층 제502호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지의 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102532 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 301-101 시나빌 5층502호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 373,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 26.02㎡ (7.87평)

건물면적: 34.57㎡ (10.46평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제5층 제502호

건축년도: 2021년 준공 (최신 건축물대장 정보 기준)

1.3. 감정가 및 관련 정보

감정가: 373,000,000원

총 등기부 채권액: 359,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡중학교" 북측 인근

* 주변: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등 소재

* 주위환경: 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

* 차량 진입: 가능함.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 지역 지구 및 규제

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 정양선 (2021-06-07)

* 소유권 이전: 강성철 (2022-01-21)

* 주택 임차권: 윤병하 (2023-06-15, 359,000,000원)

* 압류: 구로세무서장 (2023-03-20, 말소기준권리)

* 압류: 부천세무서장 (2025-03-10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-04, 359,000,000원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 윤

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-20

* 확정일자: 2022-01-03

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 구로세무서장 압류 (2023-03-20)

* 매각으로 전부 소멸될 것으로 예상됨.

* 특이사항: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 지상권 등기가 확인되지 않음.

3.4. 특별 매각 조건

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* HUG 인수조건 변경으로 인해, 매수인은 임차인 보증금 관련 채무를 인수하지 않으며, 임차권 등기 말소 조건이 수반됨.

* 결과적으로 인수할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 동작구 상도동 지역에 위치한 주거지 내 상권입니다.

* 주변에 당곡중학교가 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 안정적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 당곡중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건 이행 관련: HUG의 명확한 조건 이행 여부 및 관련 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 2026년 현재 건물의 실제 상태는 추가 점검이 필요할 수 있습니다.

* 잠재적 분쟁 가능성: 임차권 등기 말소 및 보증금 포기 조건의 법적 효력 및 이행 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 소지를 면밀히 검토해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동성이 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 반드시 별도의 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인해야 합니다. (본 보고서에서는 확인 불가)

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 특별 매각 조건을 통해 매수인이 임차인 보증금 관련 채무를 인수하지 않는다는 점이 매우 유리합니다.

* 이러한 조건으로 인해 법적 권리 관계가 명확하며, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없어 투자 리스크가 낮다고 평가됩니다.

* 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 특별 매각 조건으로 인한 보증금 미인수, 임차권 말소 조건으로 권리분석이 매우 간결합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 교육시설 및 근린생활시설이 인접한 주거 지역입니다.

* HUG 보증 상품 관련: HUG가 관련되어 있어, 매각 절차가 비교적 투명하게 진행될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 373,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본 건과 면적, 건물의 신축 연도, 입지 등을 고려했을 때,

2026년 4월에 거래된 인근 유사 면적(39.26㎡) 물건이 380,000,000원에 거래된 점을 참고하였습니다.

* 본 건의 경우, 임차인 보증금 미인수라는 매우 유리한 특별 매각 조건이 수반되므로,

이는 시세 반영 및 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 따라서, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 평가되며, 유사 물건 실거래가를 고려하여

380,000,000원 수준을 예상합니다.

* 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.