나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102481 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1049-18 디에스타운6차 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""남성중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 도보 10분 내외 거리에 지하철 2, 4호선 ""사당역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일: 2021.06.11)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 사당동 1049-18: 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-04-14) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
2) 사당동 1049-22: 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-04-14) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

이 물건은 서울중앙지방법원 2025타경102481 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에는 지상권이 명시되어 있으나 상세 내용은 기재되지 않았습니다.

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 동작구 사당동 1049-18번지에 위치한 디에스타운6차 7층 702호 다세대주택입니다. 건물의 사용승인일은 2021년 6월 11일로 비교적 신축에 해당합니다. 철근콘크리트 평스라브지붕 7층 건물 내 7층에 위치하며, 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 창호로 구성되어 있습니다. 건물에는 난방, 위생, 급배수, 화재감지, 소화전, 승강기, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 477,000,000원입니다.

토지 면적은 18.75㎡ (약 5.67평)이며, 건물 면적은 34.24㎡ (약 10.36평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 남성중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 또한 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 4호선 사당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(갑3)는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로, 접수일자는 2025년 3월 26일이며 채권액은 492,414,794원입니다. 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 26일

* 확정일자: 2021년 3월 26일

* 배당신고일자: 2023년 6월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 '을4 주택임차권'으로 등기되었으며, 말소 예정 사항으로 기재되어 있습니다. 대항력이 없으며 보증금반환채권으로 배당요구하였으나, 인수 보증금은 0원으로 분류됩니다.

* 임차인: 나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으며, 특별매각조건에 따라 임차보증금 반환채권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 일반적인 경우라면 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나, 본건은 HUG의 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 나 임차인의 '대항력 있음' 표기와 0원 보증금은 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보(JSON 데이터)는 본건과 다른 건물들의 거래 사례입니다.

* 한아름맨션(2002년 건축): 79.86㎡(약 24평)이 2026년 4월 1억 2천만원에 거래되었습니다. (평당 약 500만원)

* 현대주택(1990년 건축): 57.54㎡(약 17평)이 2026년 4월 1천 5백만원에 거래되었습니다. (평당 약 88만원 - 거래 금액이 매우 낮아 참고에 유의 필요)

* 감골(2017년 건축): 16.22㎡(약 5평)이 2026년 4월 5천 5백만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,080만원)

본건 디에스타운6차는 2021년 건축된 신축 건물로, 제공된 JSON 데이터의 다른 건물들(2002년, 1990년, 2017년 건축)보다 최신 건물입니다. 따라서 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 4억 7천 7백만원(약 1,393만원/평)은 해당 지역의 최신 구축물 시세를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 제공된 JSON 데이터는 비교적 오래된 건물이나 소형 평형 위주의 거래를 보여주고 있어, 본건과 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

사당역 인근으로 교통이 편리하며, 남성중학교가 가까이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 나 의 '대항력 있음'에도 보증금 및 차임이 0원인 점은 추가 확인이 필요하며, 향후 권리 행사 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 김 임차인의 경우 대항력은 없으나 보증금이 높고, 등기상 말소 예정으로 되어 있습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 특별 매각 조건이 복잡하여, 매수인에게 발생할 수 있는 추가적인 법률적, 행정적 부담이 있는지 명확히 확인해야 합니다.

* 감정가와 주변 유사 부동산 거래 사례(JSON 데이터) 간의 큰 차이는 시세 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 사당역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG의 복잡한 매각 조건은 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 김 임차인의 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높고 인수 보증금 또한 0원으로 책정되었으나, 나 임차인의 상황은 추가 확인이 필요합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 건축 연한을 가집니다.

* 사당역 도보 10분 거리의 역세권으로, 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 도심 지역으로, 생활 인프라가 양호합니다.

* 매각 조건 상 임차 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 명도 리스크 해소 시 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 477,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 김 임차인의 보증금(430,000,000원)은 대항력이 없고 등기상 말소 예정이나, 나 임차인의 '대항력 있음' 상태 및 0원 보증금은 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

이러한 권리 관계 및 복잡성을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 10~15% 할인된 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 420,000,000원에서 430,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 임차인 관련 사항을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.