나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102485 [1] 서울특별시 종로구 부암동 302-2 단독주택 경매

서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경102485(서울중앙지방법원 경매4계). 감정가 5,924,678,000원, 최저가 4,739,742,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 102485 [1]
소재지	서울특별시 종로구 부암동 302-2
도로명주소	서울특별시 종로구 창의문로11가길 8
용도	건물
매각기일	2026.08.19
관할법원	서울중앙지방법원 경매4계 (530-1816(제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 제한보호구역(후방지역:500m), 도시지역, 제1종전용주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역

면적

토지면적	860㎡ (260.15평)
건물면적	197.63㎡ (59.78평)

금액

감정가	5,924,678,000원
최저가	4,739,742,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	473,974,200원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.06	5,256,055,700원	변경
신건	2026.07.15	5,924,678,000원	유찰
2차	2026.08.19	4,739,742,000원

감정평가 요약

감정평가기관: (주)르메종감정 · 평가일 2026.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 &apos;석파정 서울미술관&apos; 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호 1 토지는 부정형의 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호 3 토지는 부정형의 기호 1 토 지의 부속토지(정원)으로 이용 중임.
인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: [기호 1. 부암동 302-2] 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파 트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. [기호 3. 부암동 302-18] 제1종일반주거지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계 획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.
제시목록 외의 물건: 본건 토지 지상에는 제시외물건(㉠, ㉡, ㉢)과 소나무, 단풍나무 등 수목 및 정원석 등이 소 재하며, 그 세부내역은 후첨 &apos;건물개황도&apos;와 &apos;사진용지&apos; 등을 참조하시기 바람.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 조적조 경사스라브 위 슁글지붕 지하1층/지상1층 건으로, (사용승인일 1961.10.20) 외벽 : 자연석 돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 단독주택으로 이용 중이며, 상세내역은 후첨 &apos;건물개황도&apos; 참고바람.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 심야전기보일러, 태양광 설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문조사됨.
부합물 및 종물: 본건 건물은 후첨 &apos;내부구조도&apos; 및 &apos;사진용지에 표시한 바와 같이 제시외건물(㉠, ㉡, ㉢)과 담장, 대문, 데크, 돌계단 등이 소재하고 있음.
공부와의 차이: 일반건축물대장 상 지1층, 1층으로 되어 있으나 별첨 <사진용지>와 같이 현황 1층, 2층임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102485 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 부암동 302-2

용도: 단독주택

감정가: 5,924,678,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 860.00㎡ (약 260.16평)

건물면적: 197.63㎡ (약 59.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 113.82㎡

1.3. 건물 정보

건축구조: 조적조 경사스라브 위 슁글지붕 지하1층/지상1층

사용승인일: 1961년 10월 20일

현황: 공부상 1층, 2층이나 현황 1층, 2층으로 이용 중.

주요 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 심야전기보일러, 태양광 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 '석파정 서울미술관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 지역 특성

본건 토지는 부정형으로 단독주택 건부지 및 정원(부속토지)으로 이용 중임.

주변으로 석파정 서울미술관이 위치하여 문화 예술적인 환경을 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2016년 7월 29일 접수)

임의경매 개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2025년 4월 1일 접수, 사건번호: 2025타경102485)

등기부채권 총액: 2,476,696,356원 (해당 경매로 말소될 권리 외 채권 총액)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 단독주택으로, 주변에 거래된 연립/다세대/빌라 매물 정보(JSON)는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월, 부암동 208-40 소재 '베네스트아파트'(연립다세대, 전용 82.95㎡) 630,000,000원.

- 2026년 5월, 부암동 151 소재 '원하이츠빌라'(연립, 전용 84.04㎡) 370,000,000원.

- 2026년 6월, 부암동 148-31 소재 '(148-31)'(다세대, 전용 28.22㎡) 200,000,000원.

제공된 주변 시세 정보는 아파트, 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 종로구 부암동 일대가 상당한 수준의 부동산 가치를 지니고 있음을 보여줍니다. 특히 본건과 같이 넓은 대지면적(860㎡)을 가진 단독주택은 일반적인 빌라나 아파트보다 훨씬 높은 가치를 가질 수 있습니다.

실제로 유사한 위치의 단독주택 매물 중 대지면적 605㎡에 건물 연면적 199.03㎡인 주택이 34억원에 매물로 나왔으며, 대지평당 약 1,858만원 수준으로 거래된 사례도 있습니다. 다른 단독주택 매물 또한 대지 423㎡에 25억원(대지평당 약 1,953만원)으로 나왔습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

본건 인근에는 '석파정 서울미술관'이 있어 문화생활을 즐기기에 좋음.

주변 지역은 주거지로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

건물 사용승인일이 1961년 10월 20일로 매우 노후화되어 있어, 건물 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 제시외 건물 및 수목

토지 지상에는 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢)과 다수의 수목, 정원석 등이 소재함. 이는 매각 대상에 포함되나, 별도 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역에 해당함. 이러한 규제사항은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 공부와의 차이

건축물대장상 지1층, 1층으로 되어 있으나, 현황은 1층, 2층으로 이용 중임. 이는 행정 처리 시 또는 향후 건축 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 종로구 부암동이라는 우수한 입지에 위치한 대형 단독주택으로, 넓은 대지 면적을 바탕으로 높은 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 석파정 서울미술관 인근에 자리하여 문화적 환경 또한 우수합니다. 다만, 건물이 매우 노후화되었고, 제시외 건물 및 수목 등 관리해야 할 부분이 있으며, 다양한 토지이용 규제가 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 높은 총 채권액은 시장에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심 종로구 부암동에 위치하여 희소성이 높음.

* 넓은 대지 면적: 860㎡의 넓은 대지는 향후 재건축 또는 증축을 통해 가치 상승 잠재력이 큼.

* 문화/자연 환경: 석파정 서울미술관 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경 및 문화 접근성이 좋음.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 별도 명도 처리의 번거로움이 적을 수 있음.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

9. 예상 입찰가

감정가는 5,924,678,000원입니다.

주변 유사 단독주택 매물들의 평당 가격(약 1,800만원~1,900만원 이상)과 본건의 넓은 대지면적(260.16평)을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건물의 노후화, 제시외 건물 관리, 토지이용규제 등 일부 리스크 요인을 감안하더라도, 최고 입지에서의 단독주택 희소성을 고려하면 감정가 이상 또는 근접한 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 입찰 희망가 범위: 59억원 ~ 65억원

(본 가격은 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려한 예상이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황 및 기타 변수에 따라 달라질 수 있습니다.)

주변 연립/다세대/빌라 매매가는 본건과 비교 대상이 아니므로, 입찰가 산정 시 주요 참고 자료로 활용되지 않았습니다.

석파정 서울미술관 인근 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 부암동은 주거 지역으로 잘 형성되어 있어 일반적으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.1.물건 기본정보