나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102351 [1] 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중구 장충동2가 소재 ""서울충무초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 상업용, 업무용, 아파트 등이 혼재하는 상가지대로서, 제반 주위여건 및 배후지는 무난함.

교통상황

본 건물은 인근에 버스정류장 및 지하철(충무로역 : 3,4호선)역이 소재하는 등 대중교통 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층건 내 지1층 비103호로서,
(사용승인일 : 2024.01.29.)
외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 스테인리스 전면 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(현황'공실')로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 천장 부착형 에어컨설비, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트-소형주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남서측 약8미터 및 동측 약5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

묵정동 35 : 제2종일반주거지역 (7층이하 ), 제3종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 < 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역 < 교육환
경 보호에 관한 법률 >, 절대보호구역 (2020-06-26)< 교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역 ( 위탁고도 :77-257m)< 군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역 < 수도권정비계획법 >, 중점경관관리구역 (2016-11-24), 서울도심.

충무로5가 92 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임대미상임.
기 타: 지1층으로 표기되어 있으나, 주출입구가 지상에 노출되어 있는 현황 1층임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비103호에 소재한 부동산입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102351 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,499,000,000원입니다.

토지 면적은 24.00㎡(약 7.26평)이며, 건물 면적은 37.80㎡(약 11.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 성OOOOOOO입니다.

본 건물은 2024년 01월 29일에 사용승인이 된 신축 아파트 단지 내에 위치하며, 해당 물건은 5층 건물 내 지하 1층에 속합니다.

건축물 현황에 따르면, 본건은 '근린생활시설(현황'공실')'로 이용 중이나, 등기부상 용도는 공동주택(아파트)으로 분류되어 있습니다.

특이사항으로는 지1층으로 표기되어 있으나, 주출입구가 지상에 노출되어 있어 현황상 1층처럼 이용 가능한 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 중구 묵정동 소재 서울충무초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 학교, 상업용, 업무용, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 제반 환경 및 배후지는 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 인근에 버스정류장과 지하철 3, 4호선 충무로역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 남서측 약 8미터, 동측 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 09월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 삼성카드, 성남농업협동조합, KB국민카드, 우리금융캐피탈 등의 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 지역은 서울 도심에 위치하여 학교, 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

충무로역이라는 교통 요지에 자리하고 있어 유동인구가 풍부하며, 배후 주거 단지 또한 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

건물 자체는 공동주택(아파트)으로 분류되어 있으나, 현재 '근린생활시설(공실)'로 이용되고 있는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울충무초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 충무로역 이용으로 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소방 설비, 천장 부착형 에어컨, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

힐스테이트남산 아파트 단지는 2024년 01월 29일 사용승인을 받았으며, 총 2개동 282세대로 구성되어 있습니다.

해당 물건은 5층 건물 내 지하 1층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

현재 '근린생활시설(현황'공실')'로 이용 중이라는 점은, 아파트로서의 본래 용도와 다를 수 있으며, 임대 또는 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 감정가(1,499,000,000원)가 최근 실거래가(약 7.8억 ~ 8.03억원) 대비 현저히 높다는 점입니다. 이는 경매 진행 시 입찰 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 역세권에 위치한 신축 아파트 단지 내의 호실로서, 우수한 입지 조건과 최신 건축 연도를 자랑합니다.

권리 관계는 모두 말소될 예정이어서 법적으로는 안전한 물건입니다.

다만, 높은 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

현재 '근린생활시설(공실)'로 이용되고 있으나, 지상에 노출된 출입구로 접근이 용이하다는 점은 긍정적인 부분으로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축 아파트: 충무로역을 도보로 이용 가능한 최신 축 아파트 단지입니다.

서울 도심 입지: 서울의 중심부에 위치하여 직주근접성 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

안전한 권리 분석: 모든 권리 관계가 소멸 예정이므로 낙찰 후 인수할 법적 부담이 없습니다.

향후 개발 잠재력: 서울 도심의 지속적인 개발 및 인프라 개선에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,499,000,000원

최근 실거래가 분석:

- 38.95㎡ (비슷한 면적, 2026.05.01): 780,000,000원

- 44.55㎡ (더 넓은 면적, 2026.04.03): 789,000,000원 ~ 803,200,000원

본 건의 건물 면적(37.80㎡)은 최근 실거래가 중 가장 작은 면적(38.95㎡)보다 약간 작습니다.

이를 감안할 때, 가장 최근 거래된 38.95㎡ 면적의 780,000,000원 수준을 기준으로 하되, 신축 건물임을 감안하여 약간의 가산 가능성을 고려할 수 있습니다.

감정가와 실제 시세 간 큰 차이가 있음을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가는 780,000,000원 ~ 850,000,000원 범위로 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권리분석상 인수할 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 제외는 해당 사항 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.