나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경939 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)○○○○○○○○감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 위치하며,
인근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지1층 제비102호, 제2층 제201호, 203호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(가): 근린생활시설로 이용 중임.
(나): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임.
(다): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외에 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경939 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71, 서초동베스트원주건축물 1동 2층201호 (신주소: 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8)

건물명: 서초동 BESTONE

구분: 다세대주택, 제1종근린생활시설 (혼합)

감정가: 1,422,000,000원

토지면적: 36.97㎡ (약 11.18평)

건물면적: 53.86㎡ (약 16.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 권리관계 확인)

특이사항: 공동담보, (기타 공동담보 내역은 등기부상 확인 필요)

신축연월: 2020년 9월 건축허가, 2022년 9월 사용승인

2. 입지조건

주변 환경:

대상 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼합된 지대입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 기반시설:

남부터미널역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있으며, 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 수협은행의 근저당권(을1, 채권액 2,796,000,000원)입니다.

이 외 신한저축은행 외 5명 근저당권(을2, 채권액 2,000,000,000원), 수협은행 임의경매개시결정(갑2, 채권액 3,111,700,574원), 국민건강보험공단 압류(갑3) 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 4,796,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: B (BAIKARAN)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 3월 29일

* 확정일자: 2024년 3월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항:

본건의 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 배당 현황에 따라 임차인의 보증금 회수 여부가 결정됩니다.

물건명세서상 공부상의 호수('201호')와 현황상의 호수('401호')가 다르다는 점은 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다. 경매는 공부상의 권리(201호)를 기준으로 진행됩니다.

4. 상권분석

건물 구조 및 용도:

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 건물로, 제1종 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

개별 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 특징:

건축물대장상 연면적은 912.11㎡이며, 총 6가구(HHldCnt)가 거주할 수 있는 구조입니다. 본건은 2층 201호 전유부분을 포함하여 토지 지분을 소유하는 집합건물입니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 서초동 일대 다세대주택의 실거래가는 2026년 5월 기준, 54.13㎡ 면적의 '명덕빌라'가 114,000,000원(약 696만원/평)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(53.86㎡)으로 환산 시 약 113,400,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 1,422,000,000원으로, 이는 유사 면적의 인근 실거래가 대비 약 12.5배 높은 수치입니다. 이는 감정가가 개별 호실 단위의 단순 시세가 아닌, 해당 토지 지분 및 건물 가치를 포함한 복합적인 평가가 반영되었거나, 해당 건물의 특수한 가치가 반영되었을 가능성이 있습니다. 따라서 시세 분석 시 감정가와 개별 호실 시세 간의 괴리를 인지하고 접근해야 합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

남부터미널역을 중심으로 한 편리한 교통망을 바탕으로 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관 이용이 용이합니다. 지역 내 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 환경:

주변이 공동주택 및 업무시설과 혼합된 지역으로, 주거 생활에 필요한 편의시설과 교통 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종전용주거지역: 주거 용도 중심의 개발 및 관리가 이루어지는 지역입니다.

* 대공방어협조구역(77-257m): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 인구 및 산업 집중 억제 구역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지): 특정 용도(아파트)로 사용 시 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다.

물건 명세서 참고사항:

공부상 '201호'이나 현황상 '401호'로 사용되고 있다는 점은 명백한 현황과 공부상의 불일치로, 추후 명도 및 사용에 있어 예상치 못한 분쟁이나 불편함이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 방문 시 상세히 확인하고, 필요시 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

기타:

등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 시사하는 바가 있습니다. 채권 최고액이 높은 만큼, 낙찰 시 채권자의 권리행사 및 채권 회수 과정에 대한 이해가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구의 역세권에 위치한 복합 용도의 건물 내 일부 전유부분 및 토지 지분입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 및 소규모 상업 시설로 활용 가치가 있습니다.

그러나 공부상 호수와 현황상 호수의 불일치, 개별 호실 시세와 감정가의 큰 차이는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불일치는 권리관계나 향후 재산권 행사 시 불리하게 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 3호선 남부터미널역 인근의 우수한 교통 요지.

* 복합 용도: 주거 및 근린생활시설로서 다양한 활용 가능성.

* 서초구 프리미엄: 강남 3구의 중심 지역으로 꾸준한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,422,000,000원

본건의 감정가는 1,422,000,000원으로 책정되어 있습니다. 제공된 인근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 개별 호실 시세는 약 113,400,000원 수준으로 나타나, 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 개별 호실의 단순 시장가치보다는 건물 전체의 가치, 토지 지분의 가치, 또는 향후 개발 가능성 등을 복합적으로 고려하여 산정되었을 가능성을 시사합니다.

낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않으며(인수 보증금 0원), 등기부상의 모든 부담은 매각으로 소멸됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장과의 괴리, 호수 불일치 등 리스크 요인을 감안하여 책정하는 것이 합리적입니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 75% ~ 85% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 하한가: 약 1,066,500,000원

* 상한가: 약 1,203,700,000원

이는 초기 권리 분석 및 시세 분석에 기반한 제안이며, 현장 조사 결과 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 공부상/현황상 호수 불일치 부분에 대한 면밀한 조사 후 입찰가격을 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.