나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102244 [1] 서울특별시 관악구 신림동 597-104 성진리치빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난우초등학교"" 동측 인근에 소재하는
다세대주택으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
(2020.03.04. 사용승인)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 597-104
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

신림동 597-121
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102244 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 597-104 성진리치빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 339,000,000원 (3억 3,900만원)

토지면적: 35.06㎡ (약 10.61평)

건물면적: 57.29㎡ (약 17.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2020년 3월 4일

2. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동, 서울난우초등학교 동측 인근에 소재합니다.

주위환경: 본건은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역에 위치하여 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

주변 시설: 서울난우초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 비교적 용이합니다. 인근 지역을 조사한 결과, 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리금융캐피탈 가압류 (2023년 9월 12일 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 최훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 26일

대항력: 없음

비고: 임대차 관계가 불분명하여 추가 확인 필요.

* 임차인: 하명학

보증금: 332,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 15일

확정일자: 2020년 6월 29일

배당신고일자: 2024년 4월 23일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기되어 있으나 말소 예정.

인수되는 권리: 상기 임차인 모두 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

총채권액: 1,377,913,724원

특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 본건의 경우, 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 신림동의 전형적인 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 주거용 건물들이 주를 이루며, 지역 주민들을 위한 소규모 상점 및 생활 편의시설이 분포되어 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 조용한 주거 환경을 제공하는 지역입니다.

5. 생활정보

교육: 단지 동측 인근에 서울난우초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 이동도 수월한 편입니다.

편의시설: 주거지대 특성상, 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 점유 현황:

* 임차인 최훈의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있어 정확한 임대차 관계 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. 실제 점유 여부 및 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 하명학은 보증금이 있으나 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 배당 현황 및 실제 점유 관계를 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.

현장 확인 제한: 본건은 현장 조사 당시 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 건물 설비의 작동 여부, 내부 마감 상태, 수리 필요 여부 등은 직접적인 현장 확인을 통해 반드시 파악해야 합니다.

임대 관계 미상: 명확하게 확인되지 않은 임대 관계가 있을 수 있으므로, 실제 거주자나 점유자와의 소통 및 관계 파악에 주의가 필요합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(사도), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건물 이용 및 건축 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 3월 사용승인된 신축급 다세대주택으로서, 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 임차인 관련 정보의 일부 불명확성과 내부 확인 불가 등은 입찰 전 반드시 해소해야 할 리스크 요인입니다. 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 비교적 안정적인 임대 수요 기대.

권리 분석상 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없음.

주거 밀집 지역으로 향후 꾸준한 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 339,000,000원

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보들을 종합해 볼 때, 유사 면적(약 10~17평)의 다세대주택 거래가는 1억 5천만원에서 2억 3천만원 수준에서 형성되었습니다.

* 2026년 5월 거래(1991년 건축, 68.58㎡): 180,000,000원 (약 867만원/평) - 건축 연식 고려 시 참고 제한적.

* 2026년 5월 거래(2015년 건축, 36.33㎡): 180,000,000원 (약 1,638만원/평)

* 2026년 5월 거래(2003년 건축, 49.63㎡): 230,000,000원 (약 1,532만원/평)

본건 물건은 2020년 사용승인으로 신축에 해당하며, 감정가는 339,000,000원(약 1,956만원/평)입니다. 이는 최근 거래된 시세(약 1,500~1,600만원/평)보다 높은 수준입니다.

종합 판단:

신축 건물이라는 점을 감안하면 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 임차인 인수 보증금이 0원이고 권리 관계가 명확한 점을 고려하더라도, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 수리 필요 여부를 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가 대비 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

안정적인 접근을 위해서는 2억 8,000만원 ~ 3억 2,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.