나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62694 [1] 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 104동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 ""야당역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""야당역""
이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 제1층 제102호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감, 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.
(구체적인 내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김원석)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.08.01.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62694 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 243-42, 블랑 104동 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 248,000,000원

* 토지 면적: 66.00㎡ (약 20.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 52.91㎡ (약 16.00평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 준공 연도: 2019년

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 소재, 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본 건은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 "야당역"이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경62694)입니다. (등기부 요약: 갑4)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 서선영 (갑2), 김태현 (갑3)

* 주택임차권: 김원석 (을5, 보증금 309,000,000원, 전입 2021.08.18, 확정 2021.08.24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑4, 2025.03.24 접수) - 말소기준권리

* 가압류: 신한카드 (갑5, 8,911,018원)

* 인수 여부:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김 )는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.08.01.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 임차보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 야당동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 역세권: 경의중앙선 야당역이 인근에 위치하여, 역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있는 것을 확인할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호입니다.

* 외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 마감으로 되어 있습니다.

* 내벽: 벽지 및 타일로 마감되었습니다.

* 창호: 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 본 건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 확약서: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의가 명시되어 있어 보증금 인수 위험은 없으나, 추후 발생할 수 있는 법적 해석의 차이에 대한 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석상 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 지역 개발 및 규제: 파주시 야당동 지역의 도시 계획 변경, 개발 계획 및 인근 지역의 개발 추이를 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 건물 및 토지 상태는 통상적인 다세대주택 수준이며, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통으로 평가됩니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 절차 진행 시 적극적인 대처가 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 경의중앙선 야당역 역세권이라는 지리적 이점으로 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 약 20평의 토지 지분을 보유하고 있어, 장기적으로는 건축물 노후화에 따른 재건축이나 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 248,000,000원

* 시세 분석:

* 본 건과 유사한 연식(2019년식)의 "태종에비뉴" 단지 내 65.1㎡ (전용면적) 주택이 2026년 7월 2일 28,500만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 면적은 52.91㎡로, 비교 대상 물건보다 작습니다.

* 비교 물건의 면적당 가격(28,500만원 / 65.1㎡ ≈ 437.8만원/㎡)을 본 건 면적(52.91㎡)에 적용할 경우, 예상 시장 가치는 약 231,638,000원으로 산출됩니다.

* 이는 본 건의 감정가(248,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

* 다만, 본 건은 1층이며, 비교 물건은 3층이라는 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준이거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 위 시세 분석 및 감정가, 그리고 인수 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 감정가 및 산출된 시장 가치 범위를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 235,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.