나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101375 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 인근에 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신림역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 5층 501호로서, (2021.12.13 사용승인)
외벽 : 대리석 및 석재 타일 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 25미터 내외, 동측으로 폭 약 3미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(2) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101375 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 더위일관악파크뷰 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 258,000,000원

건물면적: 18.86㎡ (약 5.71평) - 전용면적

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평) - 토지지분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물정보: 더위일관악파크뷰, 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 5층, 2021년 12월 13일 사용승인, 총 120호실. (호당 평균 분양면적 약 33.12㎡)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 학교가 인접하여 주거 및 상업 환경이 전반적으로 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 2호선 신림역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원 2025.02.03. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경101375)이 말소기준권리입니다.

총 등기부채권액: 265,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-18

* 확정일자: 2022-04-20

* 배당신고일자: 2023-08-31

* 분석 결과 대항력 없음. 인수 보증금 없음.

권리분석 요약: 본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 주택임차권은 매각으로 인해 말소되는 것으로 예상되며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 소재한 지역은 신림역 역세권의 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 신림역을 중심으로 형성된 상업 및 교통 중심지로서 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

개발 계획: 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 본 건 주변의 다양한 상업시설 및 근린생활시설을 통해 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 특히 신림역 주변 상업 지구의 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

교육시설: 본 건 서측 인근에 신림고등학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 중학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 서울 지하철 2호선 신림역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 신 에 대한 권리분석 결과 '대항력 없음'으로 확인되었으나, 물건 명세서 상 '대항력있는 임차인' 관련 언급이 있어, 최종 입찰 전 관련 서류 및 법률 전문가와 상담하여 인수 여부 및 기타 권리관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 채권자의 대항력 포기 조건이 매각 조건에 포함되어 있으므로, 해당 조건에 대한 상세 내용을 반드시 숙지하고 입찰에 참여해야 합니다.

혐오시설: 해당 소재지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 도시 지역 특성상 주변 지역의 환경 요인을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 지하철 2호선 신림역 역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지적 가치를 지니고 있습니다. 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 난곡사거리지구중심 지정에 따른 지역 개발 호재로 향후 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 특이사항 및 HUG 인수조건에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 신림역을 도보로 편리하게 이용 가능한 초역세권 오피스텔입니다.

소형 면적: 18.86㎡(약 5.71평)의 전용면적은 1~2인 가구 실수요자 및 소형 투자자에게 적합합니다.

개발 호재: 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 가치 상승이 기대됩니다.

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신식 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 258,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(18.86㎡)의 오피스텔 매매가는 대략 220,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

상기 권리분석 결과, 인수되는 임차보증금이 없고, 특별매각조건으로 인해 매수인의 추가적인 임차보증금 부담이 최소화되는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

종합적으로, 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.