나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9240 [1] 서울특별시 강서구 방화동 493-27 블루힐 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9240 [1] 서울특별시 강서구 방화동 493-27 블루힐 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9240 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 493-27 블루힐 제3층 제301호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 208,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9240 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9240 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 493-27 블루힐 제3층 제301호

감정가: 261,000,000원

토지면적: 19.49㎡ (약 5.90평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 지하철 5호선 개화산역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 인근에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 롯데몰 김포공항점이 근처에 있어 쇼핑, 영화 등 다양한 편의시설 이용이 편리하며, 김포공항역을 통해 공항철도 및 9호선 급행 이용도 가능합니다. 토지는 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 사다리형이며 건부지로 이용 중이고, 남측으로 노폭 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 소유자 겸 채무자인 문OO의 부동산에 대해 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. [cite: ]

가장 중요한 주의사항으로는, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금의 부담이 없다는 것을 의미할 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부 및 배당 결과에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다. [cite: ]

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 방화동 일대는 지하철 5호선 개화산역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 분포하고 있으며, 단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 롯데몰 김포공항점과 같은 대규모 상업 시설이 인접해 있어 상권 이용이 용이하며, 이는 향후 배후 수요 확보 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 5호선 개화산역이 도보 약 3분 거리에 위치하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 생활 편의시설로는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 물품 구매 및 서비스 이용이 가능하며, 롯데몰 김포공항점 이용도 편리합니다. 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 곳이 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받으므로, 관련 기관(강서교육지원청) 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 및 주택도시보증공사와 관련된 임대차보증금 문제입니다. 주의사항에 명시된 조건대로 매각이 진행된다 하더라도, 최종적인 배당 결과에 따라 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성은 항상 존재합니다. 따라서 낙찰 전 배당표를 철저히 분석하고, 채권자 및 임차인과의 관계를 명확히 파악해야 합니다. [cite: ]

또한, 물건의 토지가 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규의 제약이 따를 수 있습니다. '가축사육제한구역' 및 '과밀억제권역'에도 해당하므로, 향후 재산권 행사 시에는 반드시 관련 부서(지역경제과, 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 기관 등)의 확인이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 향후 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따라 혐오시설 유입 가능성은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 롯데몰 등 대규모 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 임차인의 보증금 관련 복잡한 권리관계와 공항 관련 지구 등 엄격한 토지이용계획상의 제약 사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 문제점들을 미리 인지하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 지하철 5호선 개화산역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설 접근성: 롯데몰 김포공항점 등 대형 쇼핑몰 및 김포공항 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

주거 수요: 방화동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 다세대주택으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

잠재적 가치: 향후 지역 개발 계획 및 공항 관련 시설 개선 등이 이루어질 경우, 부동산 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. (단, 관련 규제 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계