나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102627 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ‘창신초등학교’ 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, (통칭)제이타워Ⅱ, 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 3층 310호)로서 주위는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 소재하는 주상지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철1,6호선역(동묘앞역) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 건물 내 제3층 제310호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방 설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 임.

토지의 형상 및 이용상태

공히, 대상토지는 2필 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히, 대상토지는 2필 일단의 토지로서 동측으로 노폭 약 4~8m 내외의 도로 및 남,북측으로 각 4m 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 창신동 255-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

2) 창신동 247 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102627 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 3층310호

용도: 오피스텔

건물면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

토지면적: 5.55㎡ (약 1.68평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 15.64㎡

토지 지분: 5.55㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 금액 정보

감정가: 271,000,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ‘창신초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 소재하는 주상지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1,6호선 동묘앞역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 4~8m, 남측 및 북측으로 각 4m 내외의 막다른 도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(창신초등학교, 병설유치원), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있음.

2.5. 주변 시설

본건은 창신초등학교 인근에 위치하며, 주상지대로서 근린생활시설이 분포하고 있음. 주변에 특별히 인지되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 잠실세무서장의 압류 (갑6)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 물건명세서 상 을구 1번의 주택임차권(조주현, 보증금 250,000,000원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-02-16)은 대항력이 있어 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있음.

3.3. 주요 등기부 요약

* 을1 (주택임차권): 조주현, 보증금 250,000,000원, 인수 조건.

* 갑6 (압류): 잠실세무서장, 말소기준권리.

* 갑7 (가압류): 경기신용보증재단, 말소.

* 갑8 (강제경매): 주택도시보증공사, 말소 (본건 경매 개시).

3.4. 임차인 현황

임차인: 조 (주택도시보증공사)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-03

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2023-12-26

대항력: 있음.

인수 보증금: 0원 (단, 배당 불충분 시 매수인 인수 가능성 있음)

4. 상권분석

4.1. 상권 유형

본건이 위치한 종로구 창신동 지역은 주상복합 형태의 상권이 발달해 있으며, 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있음.

4.2. 유사 물건 거래 동향

최근(2024년 4월) 동일 건물(255-1번지) 내에서 면적 19.34㎡(약 5.85평) 오피스텔이 27,500만원(직거래)에, 면적 18.98㎡(약 5.74평) 오피스텔이 27,000만원(직거래)에 거래된 사례가 있음. 이는 본건 감정가(271,000,000원) 및 본건 건물 면적(15.64㎡) 대비 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

창신초등학교와 인접하여 교육 환경은 보통 수준이며, 동묘앞역(1,6호선)을 이용한 서울 주요 지역 접근성이 우수함.

5.2. 건물 정보

건축년도: 2021년 (20210528 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 건물

전용 면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

층수: 본건은 3층 310호

설비: 기본적인 급배수, 난방, 소화, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점임. 임차인의 보증금 250,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 투자금 회수에 상당한 부담이 될 수 있음.

6.2. 건축물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 이용 상태는 도시형생활주택(단지형연립)으로 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 용도 간 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 종로구에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 수준에서 형성되고 있어, 권리상 문제가 없다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아, 이에 대한 충분한 검토와 리스크 관리가 필수적입니다. 해당 보증금 인수 시 실제 투자 비용이 크게 증가하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 종로구 창신동, 역세권(동묘앞역) 접근성.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 활발한 시세: 주변 유사 면적 오피스텔의 꾸준한 거래량.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 전용면적(약 15.64㎡) 오피스텔의 기준 시가는 약 22,000만원 ~ 23,000만원 수준으로 추정됩니다. (최근 실거래가 18.98㎡ 기준 약 1,422만원/㎡ 적용 시)

그러나 본건은 250,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 매우 높으므로, 이를 고려할 때 실질적인 취득 가치는 현저히 낮아집니다.

안전한 투자를 위해서는 임차인 보증금 인수 부담을 최소화해야 하므로, 예상 입찰가는 산정된 시세 및 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 법원 배당 내역, 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.