나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102595 [1] 서울특별시 동작구 사당동 437-23 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102595 [1] 서울특별시 동작구 사당동 437-23 대지 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매3계 2025타경102595 | 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 437-23 | 감정가: 1,782,500,000원 | 최저가: 1,782,500,000원 | 용도: 대지

1. 서울중앙지방법원 2025타경102595 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102595 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 437-23

용도: 대지

감정가: 1,782,500,000 원

토지면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

토지 지분율: 15500 (본 건은 토지 매각 대상이며, 기재된 지분율은 감정평가서 상의 내용을 그대로 옮긴 것입니다.)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 2, 4호선 '사당역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (cite:13)

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 서OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다. 소유자이자 채무자는 강OO입니다. 임의경매의 경우, 낙찰 후 채권은 소멸하는 것이 일반적이나, 다른 권리관계(예: 유치권, 등기되지 않은 임차권 등)가 존재할 수 있으므로, 상세한 권리분석은 필히 현장조사 및 등기부등본 확인을 통해 진행해야 합니다. 현재 공개된 정보만으로는 추가적인 복잡한 권리관계는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 사당역 인근의 혼합된 주거 및 근린생활시설 지역에 속해 있습니다. 유동인구가 많은 사당역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 다양한 상업시설과 주거시설이 공존하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재는 나대지 상태이나, 향후 개발 시 배후 주거 단지 및 유동인구를 기반으로 한 상업적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설로는 '남성중학교'가 인근에 위치하며, 사당역 주변으로 형성된 상업 및 편의시설을 이용하기에 편리합니다. 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 이는 생활 편의성을 높이는 중요한 요소입니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 다음과 같은 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

- 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 건축허가·착공제한지역 (제한기간: 제한공고일로부터 2년) (2024-11-21 기준) (cite:2, 3, 6)

- 교육환경보호구역 (관할 교육청 확인 필요)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있어, 향후 2년간 건축이 제한된다는 점입니다. (cite:2, 3, 6) 이는 토지 활용에 직접적인 제약을 가하며, 개발 계획 수립 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 또한, '교육환경보호구역' 및 '대공방어협조구역' 등도 개발 시 건축 규모나 용도에 영향을 미칠 수 있습니다. '임대미상임'이라는 정보는 현재 해당 토지에 대한 임대차 관계가 불분명함을 나타내며, 이는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. (cite:13) 현재 현황은 나대지 상태로, 건축물을 신축하기 위해서는 관련 법규 및 제한사항을 충분히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 사당역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 토지입니다. 편리한 교통망과 주거 및 상업시설이 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 '건축허가·착공제한지역'으로 2년간 건축이 제한되는 점, 교육환경보호구역 등의 여러 법적 제약이 존재한다는 점은 개발에 있어 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 임대차 관계가 불분명한 점 또한 잠재적 리스크입니다.

1.9. 투자 포인트

건축 허가 제한 기간(2년) 만료 후, 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제 하에서 건축이 가능해진다는 점에 주목할 수 있습니다. 사당역 인근의 지가 상승 잠재력을 고려할 때, 제한 기간 이후의 개발 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 해당 지역의 도시계획 변화 가능성 및 재개발 가능성 등을 면밀히 주시하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계