나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102495 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1665-4 공간7차주건축물제1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장, 북서측 인근에 ""교대역(2
호선 및 3호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중
교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 타일 및 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 공부상 사무소로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4M내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀
억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,
지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102495 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1665-4 공간7차주건축물제1동 2층203호 (신주소: 서울특별시 서초구 서초대로54길 48-6)

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(사무소))

* 감정가: 324,000,000원

* 토지면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 건물면적: 33.28㎡ (약 10.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO (본건 강제경매 신청 채권자 최재웅과 동일인으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진입이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 북서측 약 400~500m 거리에 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 '교대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 남측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.3.24.~2025.9.30.입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 말소기준권리는 2025년 3월 27일 접수된 채권자 최재웅의 강제경매개시결정입니다 (을구 5번 임차권 등기보다 나중 날짜).

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2018년 5월 28일

* 확정일자: 2018년 5월 28일

* 배당신고일자: 2024년 10월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 5번 임차권 등기, 말소: 인수.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2018.5.28., 확정일자 2018.5.28.)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 서울교육대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달할 수 있는 지역입니다.

* 현재 주위에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

* 제3종일반주거지역 내 근린생활시설로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

* 본건은 공부상 사무소로 이용 중입니다 (집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(사무소)).

5.2. 건물 설비

* 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 위생 및 급배수 시설 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 지하철 2, 3호선 교대역이 인접하여 강남, 시청 등 주요 도심 접근성이 우수합니다.

* 서울교육대학교를 비롯한 다양한 교육기관과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 병원, 은행, 대형마트, 문화시설 등이 분포하고 있어 주거 및 상업 활동에 편리합니다.

5.4. 혐오시설 유무

* 본건 주변으로 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 을구 5번 임차권(최재웅)은 대항력이 있으며, 보증금 295,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 본건 경매의 신청 채권자 또한 임차인 최재웅으로, 이는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 잔액을 요구할 가능성이 있음을 시사합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 본건은 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)에 해당하여 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 교대역 인근에 위치한 역세권 상가로, 탄탄한 배후 수요와 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원 전부를 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 임차인과의 원만한 협의 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 3호선 교대역 초역세권으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 주변 개발 잠재력: 서울교육대학교 인근의 안정적인 상권으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 실사용 또는 임대수익: 사무실, 근린생활시설로서의 활용도가 높아 실사용 목적 또는 안정적인 임대수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건은 선순위 임차인의 보증금 295,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

* 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

* 감정가: 324,000,000원

* 인수 보증금: 295,000,000원

* 주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 금액은 단순 참고용이며, 본건의 권리 분석 및 명도 관련 추가적인 리스크를 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.