나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9293 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제10층 제1005호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9293 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제10층 제1005호 업무시설 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9293 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제10층 제1005호 | 감정가: 378,000,000원 | 최저가: 378,000,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9293 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제10층 제1005호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 378,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2부동산 현황

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평) - 전용면적 기준

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상13층 중 제10층 제1005호 (2022년 2월 22일 사용승인)

인접 도로: 동측으로 곰달래로16길 아스팔트도로 접함

1.1. 3주요 조건 및 특이사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사 포함)은 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

기타참고사항: 임대사항 미상, 내부구조는 집합건축물대장 및 외부관찰 기반으로 실제와 다를 수 있어 재확인 필요.

1.2. 입지조건

- 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서 측 인근에 위치합니다.

- 주변 환경: 일반상업지역으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이는 매수인에게 잠재적인 보증금 관련 부담이 없다는 것을 의미하나, 해당 조건이 명확히 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다. 해당 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다. 지하철 까치산역과 인접하여 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 상업 시설로서의 기본적인 잠재력은 갖추고 있습니다. 다만, 화곡동 지역은 오피스텔 및 주택 공급이 많은 지역이므로 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

인근에 지하철 까치산역이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 주거 및 업무 복합 시설이 밀집한 지역으로, 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 건물 자체적으로는 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방, 주차 시설 등을 갖추고 있어 생활 편의성은 양호한 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차 보증금 반환 관련 조건: 매각 시 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 조건입니다. 이 조건이 명확하고 완벽하게 이행된다면 매수인의 금전적 부담은 없으나, 만약 이행 과정에 문제가 발생하거나 조건이 불충분할 경우, 매수인이 임차 보증금 잔액을 인수하게 될 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다.

2. 내부 조사 불가: 내부구조 조사가 소유자 및 관계인 부재로 인해 제한적으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태나 구조가 공부와 다를 수 있습니다. 경매 참여 전 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

3. 지역 특성: 강서구 화곡동 일대는 오피스텔 공급량이 많은 지역 중 하나로, 공실률 증가 또는 임대료 하락의 위험이 있을 수 있습니다.

4. 공항 관련 제한: 주변 지역이 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 준공)된 업무시설(오피스텔)로, 비교적 좋은 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 관련 부담을 승계하지 않는다는 조건은 매수자에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 임차 조건의 정확한 이행 여부 확인과 내부 상태 재확인이 필수적이며, 지역 내 경쟁 환경 및 공항 관련 규제 사항 등도 고려해야 합니다. 신중한 권리 분석과 현장 확인을 거친다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

- 편리한 교통: 지하철역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

- 임차인 부담 없음: 보증금 관련 권리 포기 조건으로 잔금 납부 후 명도 관련 분쟁 및 추가 비용 발생 위험이 적습니다.

- 일반상업지역: 업무시설 외에도 다양한 상업적 활용 가능성을 내포합니다.

주변 시설 및 혐오시설 관련 정보:

검색 결과, 대상 물건 주변에서 일반적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 일반상업지역으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 환경입니다. 다만, 토지이용계획 상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '진입표면구역'에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계