나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9494 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제9층 제902호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9494 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9494 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제9층 제902호 | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 218,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9494 (1)이며, 물건종별은 오피스텔입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제9층 제902호입니다.

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 273,000,000원입니다.

토지면적은 11.05㎡ (약 3.34평)이며, 건물(전용)면적은 36.68㎡ (약 11.10평)입니다.

전용면적을 기준으로 추정 분양면적은 약 55.02㎡ (약 16.64평) 수준으로 예상됩니다. (오피스텔 공용면적 등을 고려한 추정치)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 화곡동 '화곡1동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

생활 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경 및 접근성

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

(참고: 인근에 2, 5호선 까치산역이 약 1km 내에 위치하는 것으로 다른 경매 정보를 통해 확인되나, 본 건 자료에 명시된 내용은 아니므로 참고만 요함. )

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 중 9층에 위치합니다.

건축물 외벽은 석재붙임마감 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 마감 등입니다.

창호는 하이샤시창호이며, 기본적인 위생 및 급/배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

현재 이용상태는 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 사항

토지는 2필지 일단의 가장형 평지로서 '아파트 및 오피스텔' 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 일반상업지역에 위치하여 토지의 잠재적 가치가 높을 수 있으나, 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)가 적용되므로 건축 제한 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 기본 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 손OO으로 동일합니다.

이는 소유자가 직접 채무를 부담한 경우로, 일반적인 강제경매 진행 형태입니다.

4.2. 임차 관계 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점입니다.

이는 임차권이 대항력이 있더라도, 임차인과 주택도시보증공사(HUG)가 낙찰자에게 대항력을 행사하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

따라서 낙찰자는 명도(점유 이전)에 있어 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 위험은 사실상 해소된 것으로 판단됩니다. (단, 매각 조건이므로 입찰 전 반드시 최종적으로 법원 매각물건명세서를 통해 재확인해야 합니다.)

임대관계는 현재 미상입니다.

5. 시장 및 생활 분석

5.1. 상권 및 생활정보

화곡동 '화곡1동주민센터' 인근에 위치하여 주거 밀집 지역의 생활 인프라를 공유하고 있습니다.

주변에 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 소비 및 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

일반상업지역에 속해 있어 상업시설의 밀도가 높을 것으로 예상되지만, 세부적인 상권의 활성화 정도는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 잠재적 리스크

1) 공법상 리스크: 일반상업지역의 높은 용적률 활용 가능성에도 불구하고, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 등으로 인해 건축물의 높이 및 용도 제한이 있을 수 있습니다.

2) 혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 숙박시설이 혼재된 지역 특성상 유흥 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3) 경합: 인근 지역에서 유사 물건들이 경매 진행 중인 사례가 확인되므로, 이는 지역의 단기적인 가격 변동성이나 투자 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 제언

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 오피스텔로, 주거용으로 이용 중이며 일반상업지역에 위치하여 토지의 잠재력을 보유하고 있습니다.

대항력 있는 임차인 문제가 '대항력 포기' 조건으로 해소된 것으로 보여, 권리 분석상 큰 부담이 없습니다.

감정가 2억 7천만 원대로 수도권 오피스텔 투자 진입 장벽이 비교적 낮은 편입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 안정적인 명도: 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건 매각으로 인해, 낙찰 후 명도 리스크가 현저히 낮아져 안전하게 접근할 수 있습니다.

2) 높은 접근성: 버스정류장 인접 등 대중교통 상황이 보통 수준이며, 차량 진출입이 용이합니다.

3) 용도 다양성: 일반상업지역에 위치한 주거용 오피스텔로, 임대 수요가 꾸준한 지역으로 예상됩니다.

4) 실투자금 대비 효용성: 소액으로 서울 지역 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계