나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102411 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림역(지하철2호선, 신림선)"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 등 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위혼경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""신림역(지하철2호선, 신림선)""
이 소재하는 등 제반 대중교통솽항은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제4층 제408호로서,

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '건물개황도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만) (접함), 가축사
육제한구역 <가축분묘의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<위탁고도:194m><군사
기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102411 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층 408호

용도: 오피스텔

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 내 4층 408호

사용승인일: 2021년 1월 28일 (준공 3년차)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 213,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.5평)

토지지분: 8.284㎡ (약 2.5평)

건물면적: 16.45㎡ (약 5.0평)

건물지분: 16.45㎡ (약 5.0평)

제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역(지하철 2호선, 신림선) 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택 등 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 신림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

신림역은 지하철 2호선과 신림선 환승역으로 교통의 요지입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (2024-04-11)

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접함

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 ), 보증금 215,000,000원, 차임 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2023년 10월 16일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 확약서 제출로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의)

* 인수 보증금 합계: 0원

본건의 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와 관련이 있으며, HUG는 우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 법원 배당 절차에서 HUG가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 추가적인 보증금 반환 청구나 임차권등기에 따른 권리 행사를 포기한다는 의미입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

말소 기준 권리: 영등포세무서장 압류 (갑5, 2023년 8월 14일 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (을1, 홍혜림)

* 가압류 (갑6, 주택도시보증공사)

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑5, 영등포세무서장)

말소되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

총 등기부채권액: 1,238,000,000원

3.3. 특이사항 분석

* 대항력있는임차인: HUG와의 확약으로 인해 대항력이 사실상 소멸된 것으로 보입니다. (위 3.1. 참조)

* 분묘기지권: 해당 물건에 대한 분묘기지권 존재 여부는 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 토지에 대한 권리로서 건물과는 별개의 문제입니다. 본 물건에서 제시된 정보만으로는 구체적인 영향을 판단하기 어렵습니다.

* HUG 인수조건 변경: 이는 HUG가 보증금 관련 권리를 어떻게 처리할지에 대한 내용으로, 본건의 경우 명확하게 '인수 보증금 0원'으로 해석될 수 있도록 처리되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

신림동은 서울 서남부의 주요 주거 및 상업 밀집 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다.

특히 신림역 일대는 지하철 2호선과 신림선 개통으로 교통 접근성이 향상되어 오피스텔 및 상가 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

본건과 같은 소형 오피스텔은 1인 가구, 직장인, 학생 등 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

신림역 주변은 대학가 및 대규모 업무지구가 인접해 있어 임대 공실률이 낮은 지역 중 하나로 평가받습니다.

본건의 면적(약 5평)은 1인 거주에 적합한 컴팩트한 사이즈로, 젊은층의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 주변 상업시설 및 백화점, 대형 마트 이용 편리

* 문화/여가: 영화관, 문화센터 등 이용 가능

* 의료: 종합병원 및 의원 등 의료기관 접근 용이

* 기타: 다양한 식당, 카페, 은행 등 편의시설 풍부

5.2. 교육시설

인근에 대학교 및 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (단, 오피스텔의 직접적 주거 용도로서의 교육환경 중요도는 주택 대비 낮음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

말소기준 권리 이후 다수의 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)가 등기되어 있었으나, 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 예정입니다.

다만, '분묘기지권'의 존재 가능성이 언급되어 있어, 만약 실제 존재한다면 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 부분입니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 금리 변동, 지역 개발 계획, 공실률 변화 등에 따라 향후 시세 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 또는 기타 부정적 요소

주변 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 지속적으로 변화할 수 있으므로 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 신림역 초역세권에 해당하는 입지입니다.

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계상 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준 권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 명도가 비교적 수월할 것으로 판단됩니다.

7.2. 투자가치 평가

꾸준한 임대 수요와 함께 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 물건입니다.

특히 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 분묘기지권 존재 가능성에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

신림역(2호선, 신림선) 도보 이용 가능한 초역세권으로, 교통 편의성이 매우 뛰어납니다. 이는 임대 수요 확보 및 임대 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

8.2. 소형 면적 투자 매력

약 5평의 전용면적은 투자금 부담을 낮추고, 1인 가구의 실거주 또는 임대 목적에 부합하여 높은 회전율을 기대할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계 (예상)

주택도시보증공사(HUG)와의 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 시 가장 큰 장점 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 관련된 구체적인 오피스텔 매매/임대 시세 JSON 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 주변 유사 물건의 일반적인 시세 및 실거래가 정보에 기반하여 분석하였습니다.

주변 유사 오피스텔(16~20㎡)의 최근 시세는 약 205,000,000원 ~ 225,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가 213,000,000원 역시 이 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 보증금 인수 비용

본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약에 따라 인수할 임차보증금이 0원입니다.

9.3. 예상 범위 산정

감정가는 213,000,000원이며, 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 파악됩니다.

권리관계상 인수 부담이 없고, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 80% ~ 95% 수준에서의 입찰이 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 분묘기지권 등 추가 확인이 필요한 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 180,000,000원 ~ 205,000,000원 사이를 권장합니다.

특히, 임대 수익률 및 시세 상승 여력을 고려하여 200,000,000원 내외의 입찰도 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.