나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102243 [1] 서울특별시 관악구 신림동 650-61 씨지아름채 201동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난우중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보토임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 4층 403호호로서,

외벽 : 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비,
스프링쿨러, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측의 약 4~8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024-
02-14), 건축허가·착공제한지역(제한기간 연장:2025.1.17.~2026.1.16.), 교육환경보호구역
(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조
구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한
허가구역(2024-03-21)(지정기간:2024.4.4.~2025.4.3.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102243 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 650-61 씨지아름채 201동 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 22.46㎡ (약 6.79평)

* 건물면적: 33.77㎡ (약 10.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 외벽은 치장석, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC 샷시로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 화재감지, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 스프링클러, CCTV 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 북측으로 완경사진 사다리형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 북측의 약 4~8미터 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2025.1.17.~2026.1.16. 제한기간 연장)

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.4.4.~2025.4.3.)

* 주변 개발 계획: 본건 소재지인 신림동 650번지 일대는 현재 신속통합기획을 통해 향후 33층 내외, 2,250여 세대 규모의 대단지로 재개발될 예정이며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 건축허가·착공 제한 기간이 2026년 1월 16일까지이므로, 이 점을 유의해야 합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: LIYINGHUA (이*)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024-10-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-18

* 대항력: 없음

* 임차인: LIUKUANBAO (이*)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-10

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최*)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-13

* 확정일자: 2021-08-25

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음 (단, 아래 확약서 참고)

* 임차인 관련 특이사항: 주택도시보증공사는 2026년 5월 4일부로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 보증금 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2019-02-26)

* 을1: 주택임차권 (2023-07-21, 최광규, 265,000,000원, 말소)

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2021-09-13)

* 갑4: 가압류 (2023-01-03, 주택도시보증공사, 788,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (2023-06-20, 강서세무서장)

* 갑6: 강제경매 (2025-02-25, 주택도시보증공사, 265,000,000원, 말소) - 본건 경매사건

* 총 채권액: 약 1,053,000,000원

* 인수되는 권리: 말소기준권리(갑4: 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건은 서울 관악구 신림동의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 학교(난우중학교)가 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 신림동 650번지 일대는 최근 신속통합기획을 통해 대규모 주거 단지로 재개발이 추진되고 있어, 향후 상권 활성화 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 외식 등 이용이 가능합니다.

* 교육: 난우중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 주거환경: 도심 속 일반적인 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정된 주거 생활이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축허가·착공제한지역: 본건 소재지가 속한 지역은 2026년 1월 16일까지 건축허가 및 착공이 제한되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 대수선 등 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임차인 확약서 검토: 주택도시보증공사 임차인의 대항력 포기 및 보증금 포기 확약서가 제출되었으나, 실제 배당 과정 및 법적 효력에 대한 최종적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 개발 사업과의 연관성: 신림동 650번지 일대의 대규모 재개발 계획이 진행 중이나, 이는 본건 물건 자체의 직접적인 가치 상승 요인이 될 수도 있지만, 재개발 구역 편입 여부나 시기 등에 따라 부동산 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역이 대규모 재개발 사업 예정지라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 권리 관계상 주택도시보증공사 임차인이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건축허가·착공 제한 기간이 남아 있어 해당 기간 동안에는 건축 관련 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 대규모 재개발 예정지 내 위치: 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* HUG 임차인의 대항력 및 보증금 포기: 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 관련 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 경매 감정가 대비 시세 고려: 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 6일 거래된 서울 관악구 신림동 92-200 제일빌라(30.92㎡, 1층, 다세대)는 185,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 서울 관악구 신림동 561-1 드림하우스(29.56㎡, 6층, 다세대)는 320,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 33.77㎡(약 10.22평)의 다세대주택으로, 감정가는 3억원입니다. 주변 실거래가 사례를 고려할 때, 면적 및 층수, 상태에 따라 가격 편차가 있습니다. 특히, 29.56㎡ 건물이 3.2억 원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 수준이 합리적이거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다. HUG 임차인의 대항력 포기 등 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

이 범위는 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.