나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102192 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 1층103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 제1층 제103호 외 5개호로서 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""남부터미널역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호외 5개호로서
(사용승인일 : 2021.06.09.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건 기호1~6은 각각 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지의 세장형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102192 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 1층103호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 540,000,000원 (5억 4천만원)

* 토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대명신용협동조합

* 사용승인일: 2021년 6월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제1층 제103호

* 건축물 전체 연면적: 743.91㎡ (약 224.91평)

* 토지 전체 면적: 305.5㎡ (약 92.42평)

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경:

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 소재하며, 서울교육대학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황:

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로접근성:

물건지 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로(서리풀길)와 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당하여 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설:

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 학교(서울교육대학교 인근), 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 권리관계 요약:

본 물건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

2021년 6월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 3,120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매수인이 인수하는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

임차인 이 씨가 등재되어 있으며, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 3월 26일입니다. 대항력은 없습니다.

해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 그러나 대항력이 없으므로 매수인이 명도 과정에서 직접적으로 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 총 채권액:

등기부채권 총액은 3,298,500,000원 (약 32억 9천 8백 50만원)입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건이 위치한 서초동은 서울의 주요 도심 지역 중 하나로, 교육 및 주거 환경이 우수합니다. 제2종일반주거지역에 속해 있어 조용한 주거 환경을 유지하고 있으며, 근린생활시설도 분포하여 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업시설:

인근에 지하철역(남부터미널역) 및 대학교(서울교육대학교)가 있어 유동인구가 있으며, 이를 기반으로 한 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 개발 가능성:

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 대규모 개발보다는 기존 건축물의 재건축이나 증축, 또는 소규모 개발 등이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설:

서울교육대학교가 인근에 위치하여 교육적인 환경을 제공합니다.

* 편의시설:

대중교통 접근성이 뛰어나고, 주변에 상업시설이 분포하고 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 쾌적성:

다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 2021년에 사용승인된 신축 건물이라는 점은 주거 쾌적성을 높이는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한:

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 건물 고도 제한이 있을 수 있습니다.

* 법적 제한사항:

상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축, 개발, 이용 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 특이사항:

공동담보 물건으로, 이는 해당 채무가 다른 담보물건과 공유되고 있음을 의미합니다. 경매 절차를 통해 해당 채무가 정리되면 낙찰자에게는 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

* 기타:

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 이례적일 수 있으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동의 역세권(남부터미널역 인근)에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 주변 교육 및 편의시설 접근성이 우수하며, 권리관계가 명확하여 명도 및 소유권 확보에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 제2종일반주거지역 등의 용도 제한은 향후 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서초구 서초동, 지하철 3호선 남부터미널역 역세권에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 최신 주거 트렌드를 반영한 도시형생활주택이라는 장점이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부등본을 확보할 수 있습니다.

* 무인수 보증금: 임차인의 인수 보증금이 없어 명도 및 투자금 회수에 유리합니다.

* 교육 및 생활 인프라: 서울교육대학교 인근 및 주변 상업시설로 인한 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

본 건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 주변의 상대적으로 오래된 연립/다세대 주택의 실거래가(건물면적당 약 1,300만원~1,520만원)보다 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 감정가는 5억 4천만원 (약 1,839만원/㎡)으로 책정되었습니다. 주변 시세와 감정가, 본 건물의 신축 연차 및 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는 시세 대비 합리적인 수준에서 접근해야 합니다.

* 제안 입찰가:

약 4억 6천만원 ~ 4억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따른 예상 입찰가로 4억 6천 5백만원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.