나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102114 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 660-44 보성빌리지 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '보라매동 주민센터' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제4층 제402호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 샷시 마감 등입니다.

이용상태

기호(가) : 다세대주택(도시형생활주택단지형) 으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 주차장설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 9m 내외의 포장도로, 남동측으로 3m 내외의 포장도로(막다른 도로)에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

제시외 물건
제시외 물건㉠ : 판넬조 4층 소재(보일러실) 약 0.36㎡
제시외 물건㉡ : 판넬조 4층 소재(거실 및 방 등) 약 15.12㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102114 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 660-44 보성빌리지 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택 단지형)

감정가: 252,069,760원

토지 면적: 7.60㎡ (약 2.30평)

건물 전용 면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

건물 제시외 면적: 15.48㎡ (약 4.68평) - 판넬조 보일러실 약 0.36㎡, 판넬조 거실/방 등 약 15.12㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층/지상 5층 건물 중 4층 402호

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '보라매동 주민센터' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선 및 신림선인 신림역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설

보라매동 주민센터가 인접해 있으며, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경102114)으로, 해당 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

선순위 권리 분석

등기부등본상 모든 권리(소유권이전, 임차권, 가압류 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

인차인 분석

* 김현화

전입일자: 2024-03-15

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 금전적 부담 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재 정보상으로는 인수 보증금이 없는 것으로 보입니다.

* 주택도시보증공사 (HUG, 남수연)

전입일자: 2021-06-08 (사업일자)

확정일자: 2021-06-07

보증금: 230,000,000원

대항력: 없음

배당신고일자: 2023-07-21

비고: HUG의 임차권 등기가 말소될 예정이며, HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 보증금 반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 채권 청구를 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한 상태입니다. 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리 (보증금)

상기 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 지역 특성

본 물건은 제2종일반주거지역으로, 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 신림역 인근으로 유동인구가 많으며, 지역 발전 가능성이 있습니다.

상업시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설 접근성

주민센터, 병원(보라매병원, 서울대병원 인근), 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

교통 이용 편의성

지하철 2호선 및 신림선 환승역인 신림역 이용이 편리하여 서울 시내 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (김현화)

김현화 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 만약 실제 보증금 또는 기타 금전적 약정이 존재한다면, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사 및 확인이 필요합니다.

제시외 건물

건축물대장상 전용면적 외에 판넬조로 된 약 15.48㎡의 제시외 건물이 존재합니다. 해당 건물의 법적 효력, 철거 가능성, 명도 시의 분쟁 발생 여부 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

토지 이용계획 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 준보전산지, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 특히, HUG 관련 권리관계가 정리되고 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 없는 것으로 현재까지 파악되어 법적 리스크가 상대적으로 낮은 편입니다. 다만, 약 4.02평의 전용면적과 약 4.68평의 제시외 건물로 구성되어 있어, 제시외 건물의 활용도 및 법적 문제 여부가 향후 가치 평가에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 역세권 인근 지역의 잠재적 가치 상승 기대

* 소형 면적으로 투자 진입 용이

* HUG 관련 복잡한 권리관계가 해소되어 법적 불확실성 감소

* 실제 활용 가능한 면적(제시외 포함 시)이 전용면적보다 넓어 추가적인 가치 창출 가능성

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 JSON 데이터를 분석한 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* A 빌라 (1992년식, 61.29㎡): 2026년 7월, 300,000,000원 (약 489만원/㎡)

* B 빌라 (2022년식, 39.75㎡): 2026년 7월, 540,000,000원 (약 1,358만원/㎡)

* C 빌라 (2016년식, 26.98㎡): 2026년 7월, 283,000,000원 (약 1,049만원/㎡)

본건의 전용면적은 13.30㎡ (약 4.02평)이며, 제시외 건물 면적 15.48㎡ (약 4.68평)를 포함할 경우 총 실사용 면적은 약 28.78㎡ (약 8.70평)입니다.

주변 유사 물건의 전용면적당 가격을 기준으로 산정 시, 10.5M~13.6M/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 본건의 총 실사용 면적(28.78㎡)에 적용하면 약 302,190,000원 ~ 391,408,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

본건 감정가는 252,069,760원이며, 이는 주변 유사 물건의 전용면적당 시세와 비교할 때 제시외 건물의 가치를 보수적으로 평가했거나, 혹은 면적이 작은 점을 감안한 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정

현재 물건의 법적 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없다는 점, 그리고 제시외 건물의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 제시외 건물의 활용성 및 법적 안정성에 대한 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례의 평균 시세(약 10.5M~13.6M/㎡)를 총 실사용 면적에 적용한 금액 대비 감정가가 낮게 평가된 점을 감안하면, 감정가 이상으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.