나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102066 [1] 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102066 [1] 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매3계 2025타경102066 | 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 5층502호 | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102066 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102066 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.53㎡ (약 8.63평) (이는 전용면적에 해당될 수 있습니다.)

건물 제시외면적: 9.68㎡ (약 2.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 낙OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 지하철 2, 4호선 사당역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 인근에 마을버스정류장 및 사당역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(박OO)이며, 채권자는 낙OOOOOOO입니다. 임의경매는 통상적으로 근저당권 등 담보물권에 의해 개시되는 경우가 많아 권리관계가 비교적 명확할 수 있습니다. 다만, 실제 경매 진행 시에는 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 제공된 정보만으로는 후순위 권리나 유치권 등 특별히 복잡한 권리관계는 나타나지 않았습니다.

1.4. 상권분석

사당역은 서울의 주요 교통 결절점 중 하나로서, 유동인구가 매우 많고 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 활성화된 지역입니다. 지하철역 인근에 위치한 본건은 풍부한 유동인구를 바탕으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 안정적인 주거 수요와 함께 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 상권입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 5층에 위치하며, 2014년 2월 19일에 사용승인을 받았습니다. 이용 상태는 방 1개, 거실 및 주방, 욕실 1개, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택입니다. 건물 내에는 승강기, 난방, 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 피로티 주차장도 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 본건이 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 2014년 6월 30일에 주택과-22915호에 의거, 무단 증축(다용도실, 9.68㎡, 판넬/새시유리)으로 인한 위반사항으로 확인되었습니다. 이 제시외 건물(9.68㎡, 약 2.93평)은 공부상 면적에는 포함되지 않았으나, 이번 경매 대상에 포함되어 일괄 매각됩니다. 위반건축물은 향후 이행강제금 부과, 사용 제한, 리모델링 및 증축 시 문제 발생 소지가 있으며, 매입 후 원상 복구 또는 양성화 과정에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 불분명(임대미상)하여 현황 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 사당역이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 우수한 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 분명합니다. 그러나 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있고, 무단 증축된 부분이 매각에 포함된 점은 매우 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 위반 사항으로 인해 향후 발생할 수 있는 법적, 경제적 부담을 신중하게 고려하여 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 역세권 입지: 사당역 초역세권으로 높은 유동인구와 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

2. 소형 면적: 전용면적 약 8.63평의 소형 주거 공간으로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

3. 잠재적 가치: 위반건축물 문제를 해결하고 합법화 또는 리모델링을 통해 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다. (단, 상당한 비용과 노력이 수반될 수 있음을 인지해야 합니다.)

4. 시세 조사 및 입찰가 산정: 감정가 2억 8,800만원으로, 역세권 소형 주택임을 고려할 때 주변 시세 조사를 철저히 하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계