나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102638 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제806호로서,
(사용승인일 2021.12.13.)

외벽:외장 석재붙임 마감 등
창호:시스템창호 등임.

이용상태

본건은 현황 오피스텔로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 등고 평탄한 가장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).
신림동 1568-6 :도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102638 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 8층806호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평) (전용면적)

건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 도로 상황

본 건은 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.1. 4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2023.03.20.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

집합건물 등기부 요약:

갑2: 신탁등기말소 (2021.12.23.)

갑3: 소유권이전 (2022.02.28., 매매 240,000,000원)

을3: 주택임차권 (2024.03.11. 말소, 권리자: 고경은, 금액: 240,000,000원, 전입 2022.02.28, 확정 2022.02.10)

갑4: 압류 (2023.03.20., 인천세무서장, 말소기준권리)

갑5: 가압류 (2024.07.25., 주택도시보증공사, 2,699,000,000원, 말소)

갑6: 강제경매 (2025.04.11., 주택도시보증공사, 255,551,370원, 말소)

등기부채권 총액은 약 2,939,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(고 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-10

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

인수 보증금: 0원

1.2. 3. 특별매각조건 및 주의사항

본 건은 '대항력있는임차인'이 있다는 특이사항 및 특수물건 정보가 기재되어 있습니다.

그러나 제공된 '임차인 현황' 상 해당 임차인의 '대항력'은 '없음'으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권도 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다.

다만, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차인의 대항력 관련 권리를 포기받는 것을 조건으로 매각을 진행함을 의미합니다.

또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 물건이라는 특이사항이 있습니다.

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 서울 관악구 신림동 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

주변에 신림고등학교가 위치하며, 단독 및 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업 지구는 아니지만, 오피스텔 용도에 맞는 편의점, 식당, 소규모 상점 등의 이용이 용이합니다.

혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 인근에 녹지 공간도 일부 있어 주거 환경 측면에서 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 학교(신림고등학교)가 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 가까운 거리에 의원 및 약국 등을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

* 교육시설: 신림고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 지역으로, 대체로 조용하면서도 생활 편의성이 확보된 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '임차인 현황' 상 대항력이 없다고 기재되어 있고 등기부상 말소 처리되었으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 특별 매각 조건으로 인해 매수인에게 대항력 포기 조건이 부가된 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 관련 절차 및 조건을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 이는 추후 명도나 계약 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 담보 책임 여부를 파악하는 데 신중함이 요구될 수 있습니다.

* 신축 건물의 하자 가능성: 2021년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 하자 보수 책임 등에 대한 부분을 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축된 오피스텔로, 교통 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 2억 4천만 원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적이 작아 소액 투자가 가능한 물건입니다.

권리관계는 다소 복잡한 편으로, 특히 임차인 관련 '대항력' 이슈와 'HUG 인수조건 변경', '공동담보'와 같은 특이사항이 존재합니다.

'임차인 현황' 상 대항력이 없다고 기재되어 있고 등기부상 말소된 권리이므로, 매각 조건에 따라 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 관련 조건 및 특이사항에 대한 명확한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 12월 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다.

* 소액 투자 가능: 전용면적이 약 5.23평으로 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 지역 개발 호재: 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 240,000,000원입니다.

인근 부동산 중개 사이트 및 부동산 정보 사이트를 분석한 결과, '더위일관악파크뷰' 오피스텔의 유사 면적(17.30㎡ 내외) 호실의 최근 매매 시세는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 확인됩니다.

본 건의 감정가(240,000,000원)는 현재 파악된 시세보다 높은 수준으로 책정되어 있습니다.

또한, '대항력있는임차인' 관련 특이사항 및 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 복잡한 권리관계와 특별매각조건이 존재하므로, 입찰 참여 시 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세를 반영하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 168,000,000원 ~ 192,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황, 경쟁 정도, 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있는 예상치이며, 반드시 현장 조사 및 상세한 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.