나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102656 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 660-44 보성빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울당곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대로서, 인근에 근린생활시설, 주차장, 학교 등이 소재하는 등 주거용으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 다소 근거리에 ""신림역(지하철 2호선, 신림선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제3층 제301호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서 주거용(공동주택 외1) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

서울중앙지방법원 2025타경102656 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지는 서울특별시 관악구 봉천동 660-44 보성빌리지 3층301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 412,000,000원입니다.

토지 면적은 33.34㎡ (약 10.09평)이며, 건물 면적은 58.35㎡ (약 17.65평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 경매 유형 및 채권자

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO (등기부상 주택도시보증공사로 확인됨)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울당곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대로서, 근린생활시설, 주차장, 학교 등이 소재하여 주거용으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 다소 근거리에 "신림역(지하철 2호선, 신림선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건에는 다음과 같은 권리 관계가 존재합니다.

* 소유권보존: 장양수 (2018-07-04)

* 소유권이전: 김인혁 (2021-11-30)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2023-03-29, 말소기준권리)

* 주택임차권: 손유광 (2023-11-28, 인수) - 보증금 450,000,000원, 전입 2021-11-19, 확정 2021-09-06

* 압류: 관악구 (2023-01-13, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-10)

* 압류: 광주시 (2025-06-18, 말소)

등기부채권 총액은 455,987,891원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건 이행 시)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 주식회사케이비국민카드 가압류 (2022-03-29)

* 매각으로 소멸되는 권리: 주식회사케이비국민카드 가압류, 관악구 압류, 주택도시보증공사 강제경매, 광주시 압류 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리.

* 인수되는 권리: 손유광의 주택임차권 (보증금 450,000,000원)이 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 다만, 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환채권 승계인의 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건이 충족된다면 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 이 조건이 이행될 경우를 가정한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 거래 사례

제공된 주변 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 서울시 관악구 봉천동, 보성빌리지 (1992년식, 61.29㎡) 2026년 7월 6일 30,000만원 거래 (단, 해당 사례의 소재지가 '경기 의왕시'로 표기되어 있어 본건과의 직접적인 비교에는 오류 가능성이 있습니다.)

* 서울시 관악구 봉천동, 성진리치빌6차 (2022년식, 39.75㎡) 2026년 7월 3일 54,000만원 거래

* 서울시 관악구 봉천동, 비쥬타운B (2016년식, 26.98㎡) 2026년 7월 1일 28,300만원 거래

4.2. 시세 분석

본건은 1992년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 58.35㎡ (약 17.65평)입니다. 감정가는 412,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중, 2016년식의 비쥬타운B(26.98㎡)는 28,300만원, 2022년식의 성진리치빌6차(39.75㎡)는 54,000만원에 거래되었습니다. 본건은 연식이 오래되었으나 면적이 더 넓은 편입니다.

연식 대비 시세는 다소 하락할 수 있으나, 봉천동 지역의 입지적 가치와 주택 노후도를 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이상을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 보증금 인수 여부가 시세 반영에 매우 중요한 변수입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건 건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕입니다. 본건은 해당 건물 제3층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: "서울당곡초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 주차장 등이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교통: 신림역(2호선, 신림선)이 다소 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 손유광의 존재입니다. 임차인의 보증금 450,000,000원은 본건 감정가(412,000,000원)를 초과합니다. 특별매각조건으로 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환채권 승계인의 대항력 포기를 조건으로 하고 있으나, 이 조건이 이행되지 않을 경우 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 조건부 이행 시를 가정한 것으로 해석해야 합니다.

6.2. 건물 내부 확인 불가

현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 건물 내부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 설비의 실제 작동 여부, 내부 인테리어 상태, 하자 유무 등을 파악하기 어려우므로, 실제 입찰 시에는 반드시 내부 상태를 직접 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

6.3. 토지이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건물 신축이나 증축 시 용도 및 규모에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동이라는 장점을 가진 다세대주택입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 감정가는 412,000,000원으로 책정되었습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 손유광의 4억 5천만원에 달하는 보증금입니다. 특별 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 반환 채권 등에 대한 대항력을 포기하는 것이 본 건 경매의 핵심입니다. 만약 이 조건이 정상적으로 이행되지 않는다면, 낙찰자는 높은 금액의 보증금을 인수해야 하므로 투자로서의 매력이 크게 떨어질 수 있습니다. 또한, 건물 내부를 직접 확인하지 못했다는 점도 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 봉천동이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 특별 매각 조건이 성공적으로 이행되어 임차인 보증금 인수 리스크가 해소된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 건축 연도가 1992년으로 오래되었으나, 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원' 및 '특별 매각 조건'이 정상적으로 이행되어 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않는다는 전제 하에 산정되었습니다.

* 감정가: 412,000,000원

* 주변 유사 물건 시세: 약 28,300만원 ~ 54,000만원 (연식, 면적, 위치 오류 가능성 등 고려)

* 본 건은 연식이 오래되었고 건물 내부 확인이 불가한 점, 그리고 임차인 보증금 인수 위험이 조건부로 해소된다는 점을 종합적으로 고려하였습니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 430,000,000원

매우 중요: 만약 특별 매각 조건이 불이행되어 임차보증금 450,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 본 예상 입찰가는 완전히 달라지며, 해당 상황에서는 투자를 재고해야 합니다. 입찰 전 반드시 임차인 관련 조건의 확실성 여부를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.