나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102530 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102530 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102530
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천로23길 68 CG아름채
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매2계 2025타경102530 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로23길 68 CG아름채 | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 268,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102530 (1) 물건 보고서

*물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102530 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 336,000,000원

토지면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

*감정평가서 요약

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, '당곡고등학교' 남동측 인근에 소재하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

*입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주거 지역으로서의 입지를 갖추고 있습니다.

*교통상황

차량의 건물 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 남서측 근거리에는 지하철 신림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

*건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2021년 3월 23일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 대리석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 본건은 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지는 인접 도로 대비 완만한 사다리형으로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있으며, 부지 서측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

*토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

*설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

*권리분석

본건의 특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 존재합니다. 이는 경매 낙찰 후에도 해당 임차인의 대항력이 유지될 수 있음을 의미하므로, 명도 시 추가적인 비용 발생 또는 기간 지연 등 주의가 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

*상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 당곡고등학교 등 각급 학교와 주거시설이 밀집한 지역입니다. 인근 신림역 상권은 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있어 유동인구가 많고, 배후수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 상권 특성을 보입니다.

*생활정보

단지 인근에 버스정류장이 위치하며, 도보 거리에는 다양한 노선의 버스가 운행됩니다. 지하철 2호선 신림역이 근거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 당곡고등학교, 봉천초등학교, 관악중학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주택가로서 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다. (외부 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

*잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인해 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 또한, 건물 준공 연도(2021년 3월 23일)가 비교적 최신이므로 건물 자체의 노후화 문제는 적을 것으로 보이나, 향후 건물 관리 상태 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

*종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 주거 지역에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 양호한 입지 조건과 교통 편의성, 그리고 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 '대항력있는 임차인'의 존재로 인해 명도 관련 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

*투자 포인트

1. 입지: 서울 관악구 봉천동이라는 위치적 장점과 신림역 역세권(근거리)으로의 접근성을 활용할 수 있습니다.

2. 건물 상태: 2021년 준공된 신축급 건물로, 내부 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

3. 주변 환경: 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

4. 개발 가능성: 해당 지역의 향후 도시 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 투자 가치를 높일 수 있습니다. (추가적인 도시계획 확인 필요)

*주의사항

본건은 대항력있는 임차인이 존재하므로, 명도 관련 사항을 반드시 철저히 확인하고 명도 전략을 수립해야 합니다. 임차인의 보증금, 계약 내용, 퇴거 의사 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 토지이용계획 상 제한사항(군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등)을 재확인하여 건축 또는 증축 등 개발 시 제약 사항은 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계