나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102530 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 남서측 근거리에 지하철역(신림역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제102호로서(사용승인일 : 2021.03.23.)
외벽 : 대리석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 거실, 주방, W.C 등)으로 이용중임.
(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 완만한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102530 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 336,000,000원

건축년도: 2021년 03월 23일 (사용승인일)

총 층수: 지하1층/지상4층

해당 층: 1층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.13㎡ (약 6.4평)

토지 지분: 21.13㎡ (약 6.4평)

건물면적: 28.85㎡ (약 8.7평)

건물 지분: 28.85㎡ (약 8.7평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 남서측으로는 지하철역(신림역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 완만한 사다리형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

부지 서측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 서울중앙지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 14일자 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

본 건 등기부상 권리 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (권지혜)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-26

확정일자: 2021-07-13

배당신고일자: 2023-07-14

대항력: 없음 (표기)

비고: 주택임차권(을1)은 말소 처리되었습니다.

* 김영환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-14

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음 (표기)

3.3. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 특별 매각 조건

본 건은 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금반환채권을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 봉천동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 신림역이 근거리에 위치하여 상권 접근성 또한 양호한 편입니다.

4.2. 지역 특성

안정적인 주거 지역으로, 주거 밀집도가 높아 지속적인 수요가 기대됩니다.

신축 건물(2021년 사용승인)로서 주거 쾌적성이 우수할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

가까운 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 신림역을 통해 서울 시내 이동이 용이합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

본 건 남동측 인근에 당곡고등학교가 위치하며, 주변에 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

조사 결과, 본 건 주변에서 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 현황에 '대항력 없음'으로 표기되어 있고, 주택임차권이 말소되었으며, 특별 매각 조건에서 보증금반환채권 포기를 명시하고 있어 매수인이 인수할 임차인의 보증금 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 언급되어 있으므로, 관련 내용을 다시 한번 면밀히 확인하여 잔여 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타사항

임대관계 미상으로 상세한 임대 내역은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택 1층 호실입니다.

지역적으로는 당곡고등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속하며, 지하철 신림역 이용이 가능한 교통 요지입니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금 채무는 없는 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 관련 문구에 대한 추가적인 확인 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2021년)로 신축 건물의 장점을 누릴 수 있습니다.

* 서울 관악구 봉천동이라는 입지적 가치가 높습니다.

* 지하철 신림역이 근거리에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 특별 매각 조건으로 인해 임차인 보증금 관련 위험 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 336,000,000원

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 관악구 봉천동 100-84, 다세대, 26.98㎡, 283,000,000원 (약 10,500,000원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래: 서울 관악구 봉천동 41-7, 다세대, 39.75㎡, 540,000,000원 (약 13,580,000원/㎡)

본 건은 28.85㎡ 면적에 2021년 사용승인을 받아 신축에 해당하며, 감정가는 336,000,000원(약 11,650,000원/㎡)으로 책정되었습니다. 이는 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.