나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102302 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ‘신대방삼거리역’남측 인근에 소재하는 디앤씨타워 제5층 제501호(오피스텔)로서, 주위환경은 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 신대방삼거리역(7호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 내 5층 501호로서
(사용승인일: 2020.11.25)
외벽: 인조석돌붙임마감 등
내벽: -.
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지상 및 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형 완경사지대로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 중로한면 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축 과문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102302 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 5층501호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 385,000,000원 (3억 8천 5백만원)

토지 면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

건물 면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치하며, 지하철 7호선 신대방삼거리역에서 남측 인근에 소재합니다.

주변 환경은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통이 편리한 편입니다.

서측으로 중로에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 27일 접수된 동작세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등의 권리 내역이 확인됩니다.

을구 4번으로 등기된 황 의 주택임차권(보증금 360,000,000원)은 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 임차인의 권리에 대해 대항할 수 없으며, 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

매각으로 인해 낙찰자가 인수하게 되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도 확인이 필요하나, 현재 등기부상 권리 중 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 디앤씨타워는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 등이 복합적으로 구성된 건물입니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 상권이 활성화되어 있으며, 주거 밀집 지역으로서 안정적인 임차 수요가 기대됩니다.

신대방삼거리역 역세권에 위치하여 유동인구가 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

주거환경: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 비록 임차권이 말소 예정이고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건이지만, 입찰 전 매각물건명세서 및 관련 법률 검토를 통해 해당 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인해야 합니다.

건축물대장 상 용도가 업무시설 및 공동주택으로 혼합 기재되어 있으나, 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로 사용 용도에 따른 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 오피스텔로서, 역세권 입지에 교통 및 생활 환경이 우수합니다.

등기부상 권리 관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰자가 인수할 수 있는 권리가 최소화되는 것이 큰 장점입니다.

HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특별한 매각 조건이 있으므로, 이를 면밀히 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 역세권 오피스텔로서 임대 수익 및 시세 차익 가능성이 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있습니다.

주변 개발 가능성 및 지역 발전 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 385,000,000원입니다.

임차인의 보증금 360,000,000원은 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서 실질적인 취득가는 감정가 또는 그 이하 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

본건의 현 시세 및 경매 참여 경쟁률 등을 고려하여, 감정가 수준인 385,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 380,000,000원 ~ 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.