나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102508 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위한경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2호선 ""신대방역""이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1/지상14층 건물 내 제13층 제1303호로서
(사용승인일자: 2021. 12. 13.)

외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 건부지(업무시설 및 오피스텔)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로 및 동측으로 약 3m의 막다른 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

1. 신림동 1568-5: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

2. 신림동 1568-6: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 김병창의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.05.11.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경102508 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102508 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 13층1303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만원)

* 토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

* 토지 지분: 4.7189㎡ (약 1.43평)

* 건물면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

* 건물 지분: 19.97㎡ (약 6.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

* 사용승인일자: 2021년 12월 13일

* 총 세대수: 120세대

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 14층 건물 내 13층 1303호

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 2호선 "신대방역"이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로 및 동측으로 약 3m의 막다른 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 신림동 1568-5: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

* 신림동 1568-6: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4. 강서세무서장의 압류 (2023.02.07.)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 토지이용계획상 지상권 개요는 있으나 기재 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김병창의 임차보증금반환 채권 양수인)

* 보증금: 290,000,000원 (2억 9,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2022년 02월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 김병창의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.05.11.자). 따라서, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 290,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 서울특별시 관악구 신림동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 유동인구가 꾸준히 존재할 가능성이 있습니다. 또한, 신림고등학교 인근이라는 점과 지하철 2호선 신대방역 접근성이 보통 수준이라는 점은 상권의 기본적인 활력을 유지하는 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신대방역이 근거리에 위치하며, 노선버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량을 이용한 지역 내외 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "신림고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 토지이용계획상 일부 필지에 상대보호구역으로 지정된 점은 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 임차보증금: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금이 2억 9,000만원으로 감정가(2억 8,200만원)보다 높다는 점은 경매 진행 시 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없다는 점은 중요한 긍정적 요인입니다.

* 권리관계 복잡성: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특수물건정보로 기재된 사항은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 규제 사항: 일부 필지가 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 신축(2021년 사용승인) 건물이면서도 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 측에서 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 유사 물건의 경매 감정가보다 높게 책정된 것으로 파악되며, 임차인의 총 보증금이 감정가를 상회한다는 점은 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 하자 보수 등 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리분석이 간편합니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2호선 신대방역이 근거리에 있어 출퇴근 및 지역 내 이동이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건의 경매 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 감정가는 2억 8,200만원입니다. 그러나 유사 물건의 경매 감정가(약 2억 5,500만원 ~ 2억 5,800만원)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인의 총 보증금이 감정가를 상회하나, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없다는 점을 감안하면, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 95% 수준인 약 268,000,000원에서 275,000,000원 사이로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. (이는 일반적인 예상이며, 실제 입찰 시에는 시세 변동, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.