나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102540 [1] 서울특별시 관악구 신림동 OOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 조원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 신대방역이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
외벽 : 외장석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 내장타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 현황 건부지(공동주택 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사
항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 관악구 신림동 534-8, 한차임빌 6층 602호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102540 (1)이며, 감정가는 409,000,000원입니다.

본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 특징으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 특정 조건하의 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 조원초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 2호선 신대방역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 이용현황

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로 이용 중입니다.

외벽은 외장석 붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지 및 내장타일 마감 등으로, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로서, 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경102540)입니다.

총 등기부채권액은 385,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: JIANGQINGMEI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인으로, 주의가 필요합니다.

* 임차인: JINJUN

보증금: 5,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자: 2024-11-29

확정일자: 2024-11-29

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(조광연)

보증금: 385,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-27

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

본 보고서의 계산상 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(JIANGQINGMEI, JINJUN)이 존재하므로, 매각물건명세서 상의 특별매각조건 및 임차인과의 협의 여부에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 특히 JIANGQINGMEI 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로 이에 대한 확인 및 위험 인수가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권보존, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전 등의 권리 변동이 있었으며, 을구에는 주택임차권(조광연, 385,000,000원)이 말소 예정 권리로 기재되어 있습니다. (접수 2024-06-14)

물건명세서 참고사항

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.4. 상권분석

주변 건물 현황

본건 주변은 주로 단독주택 및 다세대주택 등 공동주택과 함께 소규모의 근린생활시설이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

지역 특성

신림동 지역은 서울 내에서도 주거 밀집도가 높은 지역 중 하나로, 다양한 생활 편의시설과 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설

본건 인근에 조원초등학교가 위치하여 통학이 편리할 것으로 예상됩니다.

편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경

전반적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

기타 제한사항

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 - 최종 확인은 동작교육청에서 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:194m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재

임차인 JIANGQINGMEI와 JINJUN은 대항력을 보유하고 있어, 매수인이 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 JIANGQINGMEI 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

복잡한 권리관계

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각 등 특수 조건으로 인해 권리관계가 복잡하며, 잔여 임대차보증금 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 등기부 현황 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

주변 시설

본건 주위로 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.56㎡ ~ 30.92㎡)의 다세대주택 거래 사례가 확인됩니다.

- 2025년 7월 6일 거래된 29.56㎡ 규모의 드림하우스(2015년식)는 320,000,000원에 거래되었습니다.

- 2025년 7월 6일 거래된 30.92㎡ 규모의 제일빌라(1991년식)는 185,000,000원에 거래되었습니다.

- 2025년 7월 3일 거래된 45.37㎡ 규모의 어반팰리스(2018년식)는 390,000,000원에 거래되었습니다.

건물 정보 요약

건축물대장상 본건(한차임빌, 2020년 12월 15일 사용승인)은 6층 건물에 해당하며, 본건 호실은 6층에 위치합니다. 전유 면적은 29.84㎡ (약 9.03평)입니다.

감정가는 409,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 1,370,643원입니다.

가장 유사한 면적과 층수를 가진 드림하우스 사례(29.56㎡, 320,000,000원)와 비교했을 때, 감정가는 약 1,370,643원/㎡로, 해당 거래 사례(약 1,082,544원/㎡)보다 높게 평가되었습니다.

예상 입찰가

종합적인 시세 분석 및 권리 분석상 리스크를 고려할 때, 현재 시점의 시장 상황과 유사 거래 사례를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 매각조건을 고려하여, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 340,000,000원

1.9. 투자 포인트

위치적 장점

서울 관악구 신림동이라는 입지는 우수한 접근성과 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

교통의 편리성

지하철 2호선 신대방역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

신축 건물

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력

대항력 있는 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소하고, 신림동 지역의 개발 및 교통 호재에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 409,000,000원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 및 건물의 노후도(2020년 사용승인)를 고려할 때 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인이 두 명 존재하며, 특히 한 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 특정 조건 하의 매각이라는 특수 사항은 권리 분석에 복잡성을 더합니다. 입찰자는 이러한 임차 관련 리스크와 명세서 상의 특별 매각 조건을 면밀히 검토하고, 인수되는 보증금 없이 명도 완료가 가능한지, 또는 인수 시 추가 비용은 얼마인지 등을 철저히 파악해야 합니다.

잠재적 리스크에도 불구하고, 서울시 내 신림동이라는 입지 조건과 신축 건물이라는 점은 투자 가치를 지니고 있습니다. 다만, 명확한 권리관계 확인 및 잠재적 명도 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 340,000,000원으로 제안하며, 이는 유사 거래 사례를 기반으로 하되, 권리 리스크에 대한 일정 부분의 안전마진을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.