나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102540 [1] 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 6층602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102540 [1] 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 6층602호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102540 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 6층602호 | 감정가: 409,000,000원 | 최저가: 261,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102540 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102540 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 6층602호

용도: 다세대주택

감정가: 409,000,000원

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 변OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 조원초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 신림동 지역은 강남순환로 개통 등으로 강남 접근성이 향상되었으며, 신림선, 난곡선, 서부선 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 교통 편의성은 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자와 채무자는 동일인(변OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 특별히 인수해야 할 권리나 제한사항은 없는 것으로 보입니다 (공부와의 차이: 없음). 다만, 임대차 내역은 파악되지 않아(임대내역 미상), 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 우선변제권 유무 등을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. 이는 경매 절차에서 매우 중요한 부분으로, 잔금 납부 후 명도 문제 발생 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 신림동 일대는 주거지역이면서도 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 또한, 신대방역 인근은 유동인구가 있는 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변 환경 또한 주거 위주로 구성되어 있어 대규모 상업시설이나 상권 발달은 제한적일 수 있습니다. 하지만 인근 지역의 재개발(신림 뉴타운 등) 추진에 따라 향후 상권의 활성화 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 조원초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 또한, 지하철 2호선 신대방역을 통해 서울 시내 주요 업무지구로의 접근이 용이합니다. 주변에 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 있어 일상생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 제3종일반주거지역은 중·고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로, 비교적 높은 용적률(최대 300%)이 허용되는 지역입니다. 또한, 학생의 교육환경 보호를 위한 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 유해업소 설치 등에 제한이 따를 수 있습니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 건축물 신축 시 국방부장관 또는 관할 부대장과의 협의가 필요할 수 있습니다 (수평조준선 높이 이상의 건축물). 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 부동산 취득 시 관련 세금 등에서 중과될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 임대차 관계 미확인: 임대내역이 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다. 명도 저항이나 명도 지연으로 인한 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한사항: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다. 특히 대공방어협조구역 내 건축은 국방부 등과의 협의가 필요할 수 있습니다.

- 강제경매: 채무자의 재산에 대한 강제적인 집행 절차이므로, 채무자의 저항이나 경매 취소·변경 등의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2호선 신대방역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 조원초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 9백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 다만, 임대차 내역이 불분명하고, 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 존재하므로, 투자 또는 실거주 목적으로 접근 시 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히 임대차 관계 확인과 관련 법규 검토를 통해 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 편리한 교통망: 지하철 2호선 신대방역 이용 및 향후 교통망 확충(신림선, 난곡선, 서부선 등)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

- 생활 인프라: 풍부한 근린생활시설 및 교육 시설(조원초등학교) 인접.

- 재개발 가능성: 신림 뉴타운 등 주변 지역의 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

- 제3종일반주거지역: 비교적 높은 용적률 적용으로 향후 건축 또는 재건축 시 높은 활용 가능성.

주변 시설 관련:

본건 소재지(서울특별시 관악구 신림동 534-8) 인근에는 조원초등학교가 있으며, 지하철 2호선 신대방역이 있습니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 약국, 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 존재합니다. '대화약품(주)'과 같은 약품 관련 도매업체가 인근에 위치하나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다. 현재 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계