나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102529 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102529 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102529 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 152,960,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부동산 강제경매 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102529 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 오OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "신림고등학교" 북서측 인근입니다. 주위는 도로변으로는 상업 및 업무시설이 있으며, 후면으로는 다세대주택과 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 물건지 서측으로는 "난곡로"에 접해 있어 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.3. 건물 정보

해당 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 10층 1004호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 시스템 창호가 설치되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서 을구에 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차보증금은 245,000,000원, 임대차계약일자는 2022년 1월 20일입니다. 공부상 하자나 차이는 없습니다.

특히, 임차인의 보증금이 감정평가액(239,000,000원)을 초과하는 점은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 해당 임차권의 승계 여부 및 인수 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 주변에 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있으며, 주거시설 또한 함께 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

1.6. 생활정보

"신림고등학교"가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 위치이며, 주변 상업시설 발달로 인해 다양한 편의시설 및 생활 인프라 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 1568-5번지와 1568-6번지 두 필지로 이루어져 있으며, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 도로에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다. 1568-6번지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주택임차권 등기된 임차인의 보증금(245,000,000원)이 감정가(239,000,000원)보다 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생하거나, 임차인과의 관계에서 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 법률 자문이 필수적입니다.

주변 시설 검색 결과, 부동산 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도심 지역의 소음이나 교통량 증가는 고려될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 상업 및 업무지구 내에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성도 기대할 수 있습니다. 그러나 등기된 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점은 인수 부담으로 작용할 수 있는 매우 중대한 위험 요소이므로, 이 부분에 대한 정확한 파악과 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

향후 개발 가능성이 있는 상업지역 내 입지.

뛰어난 교통 접근성과 주변 생활 편의시설.

(리스크 해소 시) 시세차익 및 임대수익 기대 가능성.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계