나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102529 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호 오피스텔 경매

서울특별시 관악구 난곡로 298, 더위일관악파크뷰 10층1004호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경102529(서울중앙지방법원 경매1계). 감정가 239,000,000원, 최저가 152,960,000원. 매각기일은 2026-09-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 102529 [1]
소재지	서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호
도로명주소	서울특별시 관악구 난곡로 298, 더위일관악파크뷰 10층1004호
용도	오피스텔
건물명	더위일관악파크뷰
매각기일	2026.09.08
관할법원	서울중앙지방법원 경매1계 (530-1820 (제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, 일반상업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)도로, 중점경관관리구역, 지구단위계획구역, (접함)제1종일반주거지역, (저촉)상대보호구역

서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.09㎡ (1.24평)
건물면적	17.30㎡ (5.23평)

금액

감정가	239,000,000원
최저가	152,960,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	15,296,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.10.14	239,000,000원	유찰
2차	2025.11.18	191,200,000원	유찰
3차	2025.12.23	152,960,000원	유찰
4차	2026.01.27	122,368,000원	유찰
5차	2026.03.10	97,894,000원	유찰
6차	2026.04.14	78,315,000원	유찰
7차	2026.05.26	62,652,000원	변경
신건	2026.06.30	239,000,000원	유찰
2차	2026.08.04	191,200,000원	유찰
3차	2026.09.08	152,960,000원	매각
3차	2026.09.15	-	최고가매각허가결정
3차	2026.10.29	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 도로변으로 상업 및 업무시설, 후면으로 다세대주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선 버스 정류장이 소재함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 10층 1004호로

외벽:석재붙임 마감 등
창호:시스템 창호
이용상태: 오피스텔로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.
설비내역: 위생설비 , 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 가장형으로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 ""난곡로"" 에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 1. 신림동 1568-5번지
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변).

2. 신림동 1568-6번지
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변).
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1. 임대관계: 등기사항전부증명서 을구 상 주택임차권 등기 되어있음 (임차보증금 245,000,000원, 임대차계약일자 2022년 1월 20일)
2. 기타:없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	9건	89%	167,436,952원
최근 6개월	22건	87%	184,931,183원
최근 12개월	38건	87%	191,151,783원

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 심현지의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.05.11.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102529 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호

건물명: 더위일관악파크뷰

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 지하철 2호선 신대방역이 인근에 있어 교통 이용이 편리합니다. 또한, "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 도로변으로 상업 및 업무시설, 후면으로는 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 본건 서측으로는 "난곡로"에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류(갑4)입니다. 해당 압류 등기 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다:

* 주택임차권: 심현지 (을3) - 보증금 245,000,000원, 전입일자 2022년 2월 9일, 확정일자 2022년 1월 20일. 다만, 등기부상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5) - 2025년 4월 1일, 금액 245,000,000원.

특히, 주택도시보증공사는 본 경매 사건의 신청 채권자로서, 임차인 심현지의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인입니다. 주택도시보증공사는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026년 5월 11일자). 이로 인해 본건 매각으로 인해 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

신림동 지역은 서울 서남권의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 젊은 유동인구가 많고 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 본건 소재지인 신림동 1568-5번지 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있어 업무시설 및 오피스텔 등의 상업적 용도로 활발히 이용되고 있습니다. 주변에 학교, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신대방역 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 신림고등학교가 있으며, 상업지역에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 도로변으로는 상업 및 업무시설이, 후면으로는 다세대주택 및 아파트 등이 분포하고 있어 주거 및 업무 환경이 혼합되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 경우, 주택임차권이 등기되어 있으나 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 임차보증금반환 채권 양수인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였기에, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 예상됩니다. 그러나 임차권 존재 및 대항력 부재에 대한 권리분석은 신중하게 이루어져야 하며, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 상업 및 주거 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3,900만원이며, 전용면적 17.30㎡(약 5.23평)의 소형 오피스텔입니다.

특히, 임차인의 보증금 관련하여 매수인이 인수할 금액이 없는 상황은 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 이는 경매 절차 진행 시 명확한 권리 관계를 파악하고 입찰에 참여할 수 있는 요인이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 인수해야 할 임차보증금이 없습니다.

* 소형 오피스텔: 17.30㎡(약 5.23평)의 소형 평형으로 소액 투자나 1인 가구 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 수 있습니다.

* 교통 편리성: 지하철 2호선 신대방역 인근에 위치하여 직장인 등 수요층 확보에 유리합니다.

* 지역 개발 가능성: 신림동 지역은 지속적인 개발 및 정비 사업이 진행되는 곳으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다. 유사 물건의 경매 감정가 추이를 볼 때, 인근 동일 건물(더위일관악파크뷰)의 다른 경매 물건 감정가가 2억 5,800만원, 2억 5,500만원 수준이었던 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

임차인과의 보증금 관련 인수 부담이 0원이므로, 이는 입찰가를 산정할 때 긍정적인 요소로 작용합니다.

현재 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 경매 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 239,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 240,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 적정 수준을 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 토대로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 권리 관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 반드시 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보