나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102266 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-2 다중주택 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102266 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-2 다중주택 경매
- 사건번호: 2025타경102266
- 주소: 서울특별시 동작구 대방동 391-2
- 용도: 다중주택
서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102266 | 소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-2 | 감정가: 3,775,807,520원 | 최저가: 3,020,646,000원 | 용도: 다중주택
1. 서울중앙지방법원 2025타경102266 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102266 (1)
물건종별: 다중주택
소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-2
토지면적: 253.90㎡ (약 76.8평)
건물면적: 327.50㎡ (약 99.1평)
총건물 제시외면적: 6.44㎡ (약 1.9평)
감정가: 3,775,807,520 원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)
사용승인일: 2018년 9월 20일
채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
2. 입지조건
2.1. 주변환경
본 건은 서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, 서울대림초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 공동주택, 다양한 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통
차량의 진출입이 용이한 입지에 있으며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.
2.3. 도로
본 건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 대방동1길과 직접 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.
2.4. 토지형태
본 건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 현재 단독(다중)주택 건부지로 이용되고 있습니다.
3. 권리분석
3.1. 경매 종류 및 매각 대상
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 또한, 4층에 소재하는 제시외 건물(6.44㎡)도 본 매각에 포함되어 일괄 처리됩니다.
3.2. 주의사항
일괄 매각으로 진행되며, 제시외 건물도 포함되어 매각된다는 점을 유의해야 합니다.
3.3. 임대 관계
건물의 정확한 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 따라서 실제 점유 현황 및 임대차 내역에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.
3.4. 공부상 차이
건축물대장상 기호 2 건물 4층 부분은 '사무소'로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 '주거용'으로 사용되고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 건물 이용 및 관련 법규 적용에 있어 확인 및 조치가 필요한 부분입니다.
3.5. 추가 확인 사항
채권자 외 추가적인 권리 관계(근저당, 가압류 등)에 대한 상세 조사가 필요합니다. 또한, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제점들을 예측하고 이에 대한 대응 전략을 수립해야 합니다.
4. 상권분석
4.1. 지역 특성
동작구 대방동은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 단독주택, 다세대 주택 등이 조화롭게 분포하고 있습니다. 서울대림초등학교가 인접해 있어 안정적인 교육 환경을 제공하며, 신대방삼거리역을 중심으로 생활 편의시설 또한 잘 갖춰져 있습니다.
4.2. 주변 시설
본 건 인근에는 서울대림초등학교, 동작세무서, 동작구청, 성애병원 등 공공기관 및 의료시설이 자리하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 편의성이 높습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
4.3. 역세권 사업
본 건 토지 및 건물이 소재한 지역은 대방동 393-66번지 일대 역세권 활성화 사업 정비구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.
5. 생활정보
5.1. 교통
지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 여러 버스 노선이 운행되어 대중교통을 통한 서울 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.
5.2. 교육
단지 바로 인근에 서울대림초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다.
5.3. 편의시설
인근에 다양한 소매점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 건물 용도 불일치
건축물대장상 '사무소'로 등재된 4층 부분이 실제 '주거용'으로 사용되고 있어, 향후 건축법 위반에 따른 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 해결하기 위한 절차(건축물대장 변경 등)가 필요할 수 있습니다.
6.2. 임대 관계 미확인
현재 건물의 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않았습니다. 만약 점유 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 금전적 비용이 발생할 가능성이 있습니다.
6.3. 정비구역 개발 영향
본 건이 역세권 활성화 사업 정비구역 내에 위치함에 따라, 향후 사업 진행 과정에서 건축 행위(증축, 개축, 철거 등)에 대한 제한이 따르거나, 사업 계획에 따른 건물의 활용 방안이 달라질 수 있습니다. 사업 진행 상황 및 관련 규제 내용을 면밀히 파악해야 합니다.
6.4. 도시계획 제한
본 건 토지는 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항의 영향을 받습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규의 철저한 검토를 요구합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 서울 동작구 대방동의 역세권 활성화 사업 예정지에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 다중주택입니다. 지하철 7호선 신대방삼거리역과 가까워 교통이 매우 편리하며, 서울대림초등학교 인근으로 교육 환경 역시 우수합니다. 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되어 추가적인 활용 가치를 지니고 있습니다.
그러나 건물 4층의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 향후 운영 계획 수립 시 반드시 확인하고 해결해야 할 중요한 사항입니다. 또한, 역세권 사업 및 다양한 도시계획 제한 사항을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.
8. 투자 포인트
8.1. 역세권 개발 잠재력
해당 물건은 역세권 활성화 사업 추진 지역에 속해 있어, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성이 높습니다.
8.2. 신축 건물 이점
2018년에 사용승인된 건물이므로 즉시 임대 또는 사용이 가능하며, 노후 건물 대비 유지보수 및 리모델링 비용 부담이 적습니다.
8.3. 우수한 입지 조건
지하철역과 초등학교가 인접하여 주거지로서의 선호도가 높으며, 이는 안정적인 임대 수요 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.
8.4. 일괄 매각의 효율성
토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되므로, 개별적인 매각이나 추가적인 명도, 철거 과정 없이 통합적인 활용이 가능하여 효율성을 높일 수 있습니다.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매1계