나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102266 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-2 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 대방동에 소재하는 ""서울대림초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선(신대방삼거리역)이 소재하여 대중교통편의성은 양호함.

형태 및 이용상태

본 건은 인접필지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 현황 ""단독(다중)주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 대방동1길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 토지 및 건물은 정비구역(대방동 393-66번지 일대 역세권 활성화사업)내에 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건으로서, (사용승인일 : 2018.09.20)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샤시 창호 등.

이용상태

단독(다중)주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급수 및 배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본 건 4층에 소재하는 제시외건물 ㉠은 현장조사 시 개략적인 실측 및 건축물현황도 등을 기준으로 면적 사정하였으며, 4층 주거용의 일부로 이용중인바 이를 감안하여 평가하였음.

공부와의 차이

본 건 기호 2 건물 4층 부분은 일반건축물대장상 ""사무소""로 등재되어 있으며, 현장조사 시 ""주거용""으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 동작구 대방동 391-2

1.2. 건물 용도

다중주택

1.3. 면적

1.3. 1. 토지 면적: 253.90㎡ (약 76.8평)

1.3. 2. 건물 면적: 327.50㎡ (약 99.1평)

1.3. 3. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 4. 건물 제시외 면적: 6.44㎡

1.4. 감정가

3,775,807,520원 (금 37억 7천 5백 8십 7만 5천 2백 0원)

1.5. 경매 구분

부동산 임의경매

1.6. 채권자

서울서남부농업협동조합

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 포함

1.9. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, 서울대림초등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선(신대방삼거리역)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본 건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 대방동1길과 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 갑1: 1985-03-19 소유권이전 (이양수)

* 갑2: 2018-02-23 소유권이전 (정하연 외 1명, 매매)

* 을10: 2018-02-23 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 2024-12-05 2번한창희지분압류 (은평구) - 말소

* 갑8: 2025-01-20 2번한창희지분압류 (동작구) - 말소

* 갑9: 2025-03-10 임의경매 (서울서남부농업협동조합, 1,082,314,345원) - 말소

* 토지 등기부채권 총액: 1,200,000,000원 (근저당 기준)

3.2. 건물 등기부 요약

* 갑1: 2018-09-27 소유권보존 (정하연 외 1명)

* 을1: 2018-10-04 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 을11: 2025-03-21 주택임차권 (강창민) - 말소

* 을14: 2025-04-23 주택임차권 (전세영) - 말소

* 을13: 2025-04-23 주택임차권 (안보근) - 말소

* 을6: 2024-09-25 주택임차권 (최혜연) - 말소

* 을5: 2024-06-13 주택임차권 (이유진) - 말소

* 을18: 2025-06-23 주택임차권 (김태완) - 말소

* 을3: 2024-01-19 주택임차권 (손창균) - 말소

* 을8: 2025-02-27 주택임차권 (서금지) - 말소

* 을12: 2025-03-28 주택임차권 (안철민) - 말소

* 을2: 2024-01-16 주택임차권 (김아현) - 말소

* 을15: 2025-04-28 주택임차권 (이시환) - 말소

* 을19: 2025-08-08 주택임차권 (김나래) - 말소

* 을7: 2024-12-30 주택임차권 (한상준) - 말소

* 을4: 2024-04-19 주택임차권 (황지현) - 말소

* 을9: 2025-03-05 주택임차권 (이혜정) - 말소

* 을10: 2025-03-20 주택임차권 (조재영) - 말소

* 을16: 2025-05-09 주택임차권 (홍성운) - 말소

* 을17: 2025-06-11 주택임차권 (정혜선) - 말소

* 갑7: 2025-03-10 임의경매 (서울서남부농업협동조합, 1,082,314,345원) - 말소

* 건물 등기부채권 총액: 3,254,000,000원

3.3. 임차인 현황 (대항력 없음)

* 강창민: 보증금 110,000,000원, 전입 2019-03-18, 확정 2019-03-04, 대항력 없음

* 김나래: 보증금 95,000,000원, 전입 2021-11-26, 확정 2021-11-02, 1차 감액 35,000,000원, 대항력 없음

* 김아현: 보증금 95,000,000원, 전입 2021-09-16, 확정 2021-09-01, 대항력 없음

* 김태완: 보증금 95,000,000원, 전입 2020-10-27, 확정 2020-10-12, 1차 감액 25,000,000원, 대항력 없음

* 서금지: 보증금 125,000,000원, 전입 2021-02-25, 확정 2021-01-27, 대항력 없음

* 손창균: 보증금 110,000,000원, 전입 2021-01-05, 확정 2020-12-15, 대항력 없음

* 안보근: 보증금 280,000,000원, 전입 2020-07-17, 확정 2020-07-17, 대항력 없음

* 안보근: 보증금 294,000,000원, 전입 2020-07-17, 확정 2022-07-20, 1차 증액 14,000,000원, 대항력 없음

* 안철민: 보증금 120,000,000원, 전입 2021-04-27, 확정 2021-04-05, 대항력 없음

* 윤정식: 보증금 110,000,000원, 전입 2023-02-01, 확정 2023-01-11, 대항력 없음

* 이시환: 보증금 110,000,000원, 전입 2021-09-27, 확정 2021-09-01, 대항력 없음

* 이유진: 보증금 120,000,000원, 전입 2020-10-12, 확정 2020-09-17, 대항력 없음

* 이현주: 보증금 96,000,000원, 전입 2022-05-20, 확정 2022-04-18, 1차 감액 24,000,000원, 대항력 없음

* 이혜정: 보증금 105,000,000원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-08-04, 대항력 없음

* 전세영: 보증금 100,000,000원, 전입 2019-12-02, 확정 2019-11-04, 대항력 없음

* 전세영: 보증금 105,000,000원, 전입 2019-12-02, 확정 2021-11-23, 1차 증액 5,000,000원, 대항력 없음

* 정혜선: 보증금 100,000,000원, 전입 2023-07-03, 확정 2023-06-14, 대항력 없음

* 조재영: 보증금 80,000,000원, 전입 2023-03-17, 확정 2023-02-28, 대항력 없음

* 최혜연: 보증금 80,000,000원, 전입 2023-03-17, 확정 2023-02-28, 대항력 없음

* 최혜연: 보증금 100,000,000원, 전입 2020-09-18, 확정 2020-09-02, 대항력 없음

* 한상준: 보증금 110,000,000원, 전입 2021-12-20, 확정 2021-12-02, 대항력 없음

* 한주원: 보증금 100,000,000원, 전입 2019-10-28, 확정 2019-10-28, 대항력 없음

* 한주원: 보증금 105,000,000원, 전입 2019-10-28, 확정 2019-10-28, 1차 증액 5,000,000원, 대항력 없음

* 한지현: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-08-12, 확정 2022-07-12, 1차 감액 30,000,000원, 대항력 없음

* 홍성운: 보증금 90,000,000원, 전입 2023-05-26, 확정 2023-04-13, 대항력 없음

* 황지현: 보증금 90,000,000원, 전입 2022-04-11, 확정 2022-03-23, 대항력 없음

본 건 임차인 전원은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 이는 배당 순위에 따라 보증금을 회수하게 됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 말소기준권리

토지 등기부 을10 (농업협동조합자산관리회사 근저당) 및 건물 등기부 을1 (농업협동조합자산관리회사 근저당)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리들 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본 물건은 서울 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 교육 시설이 밀집한 지역입니다.

* 주거 및 상업 시설이 조화롭게 분포되어 있습니다.

4.2. 정비구역 정보

* 본 건 토지 및 건물은 정비구역(대방동 393-66번지 일대 역세권 활성화사업) 내에 소재하고 있습니다.

* 현재 추진준비위원회 단계로, 조합 설립 이전이며 정비계획 입안 절차가 진행 중입니다.

* 이러한 도시 정비 사업은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학교

* 서울대림초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 다수의 교육 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

5.3. 혐오시설

* 인근 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건물 4층은 건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리나 재건축 시 문제가 될 수 있으며, 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물

* 총 6.44㎡의 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 낙찰자가 관리해야 할 부분이므로, 철거 비용 또는 활용 방안 등을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다.

* 추가적으로 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 해당 규제 내용을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 역세권 활성화사업

* 본 건이 소재한 지역이 역세권 활성화 사업 구역으로 지정되어 정비계획 입안 절차가 진행 중입니다. 사업의 진행 방향, 방식, 완료 시점 등에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있으며, 사업 참여 시 추가적인 분담금 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치한 2018년 신축된 다중주택으로, 우수한 교통 환경과 교육 환경을 자랑합니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸되며, 모든 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 권리 관계가 매우 명확하고 안전합니다. 또한, 지역이 역세권 활성화 사업 구역으로 지정되어 향후 개발 기대감이 있습니다. 다만, 4층의 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 제시외 건물 포함, 그리고 복잡한 토지이용계획 및 제한상태는 낙찰 후 면밀한 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역 도보 접근 가능 거리로 탁월한 교통 편의성 제공

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이

* 안전한 권리관계: 모든 인수 부담이 없는 권리 분석 결과

* 역세권 활성화 사업 수혜 기대: 향후 지역 개발을 통한 가치 상승 잠재력

* 안정적인 임대 수익 가능성: 주거 지역 내 다중주택으로서의 수요 꾸준

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본 건 '다중주택'과는 property type이 다르나, 주변 지역의 단위 면적당 가격 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* JSON 데이터에 따른 '다세대' 주택의 거래 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 약 920만원/㎡ ~ 1,240만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 건물 연면적(327.50㎡)에 이를 적용하면, 개략적인 건물 가치는 약 30억 원 ~ 40억 원 범위로 추산 가능합니다.

* 감정가 37억 7천 5백 8십 7만 5천 2백 0원 은 이러한 시세 범위 및 본 건의 입지, 신축 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인근 지역의 역세권 활성화 사업 진행은 장기적인 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 인수 보증금 제외 후 예상 입찰가를 산정합니다.

* 안정적인 권리 관계, 역세권의 우수한 입지, 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 감정가 이상으로 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 따라서, 본 건의 종합적인 가치 및 시장 상황을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 38억원 ~ 42억원 사이에서 예상 입찰가를 제안합니다. (이는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.