나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505148 [1] 인천광역시 남동구 논현동 564-1 논현주공아파트 102동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""인천금융고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 각종 근린생활시설, 공원 및 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(수인분당선,
'호구포역"")이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 20층 건물 내 16층 1601호로서,
(사용승인일 : 1998년 08월 10일)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(논현1), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:
남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2018-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생
교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 이 사건 매각대상 물건은 1601호이나 건축물대장의 건축물현황도는 1605호로써 공부와 현황이 불일치한 상태임(감정평가서 및 감정인에 대한 사실조회 회신 참조)
- 감정평가서에 의하면 건축물현황도와 점유현황이 상이한 바, 이에 대한 오류 시정 여부에 대하여 사실조회를 여러 차례하였으나 회신은 도착하지 않았으므로 시정여부에 대한 문의는 해당 구청에 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경505148 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 564-1 논현주공아파트 102동 16층1601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 249,000,000원

* 토지 면적: 40.33㎡ (약 12.22평)

* 건물 면적 (전용면적): 59.13㎡ (약 17.91평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 현대캐피탈주식회사

* 건물 사용승인일: 1998년 08월 10일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천금융고등학교 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 및 임야 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 이룸.

* 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 수인분당선 호구포역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(논현1)으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 주변 시설 (혐오시설 등)

* 제공된 정보 및 자체 분석 결과, 현 시점에서 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 10월 27일자 현대캐피탈주식회사 근저당권 (을7)

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 채권 총액: 222,815,168원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으며, 보증금 외 차임 등의 미상 금액으로 인한 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 함.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 논현동 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 중심 상권임.

* 인천금융고등학교 인근으로 교육 관련 시설 및 유동인구가 존재함.

* 수인분당선 호구포역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적 요인으로 작용함.

5. 생활정보

* 단지 정보

* 아파트명: 논현주공1단지

* 건축 연도: 1998년 (준공 1998년 8월 10일)

* 총 동수: 14개 동

* 총 세대수: 1190세대

* 본 물건층수: 16층 (총 20층)

* 단지 내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있음.

* 생활 편의시설

* 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 근린생활시설 이용이 편리함.

* 공원 및 녹지 공간 인접으로 쾌적한 주거 환경 조성.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 현황 불일치

* 본 매각 대상 물건은 1601호이나, 건축물대장상 건축물현황도는 1605호로 기재되어 있어 공부와 현황이 불일치한 상태임.

* 건축물현황도와 실제 점유 현황이 상이한 것으로 파악되었으며, 이에 대한 오류 시정 여부 확인을 위해 사실 조회를 하였으나 회신이 도착하지 않음.

* 주의: 해당 불일치 문제에 대한 명확한 소명 및 시정 여부를 반드시 해당 구청에 직접 확인해야 함. 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 임대차 관계 미상

* 임대차 관계 및 보증금, 차임에 대한 정보가 명확하지 않아, 잠재적인 인수 위험 또는 명도 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음. (다만, 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 명시됨.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 단지 규모가 크고 주변 환경이 양호하여 일반적인 주거용으로 적합함.

* 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 공부(건축물대장)와 현황(실제 호실)의 불일치, 그리고 점유 현황과의 차이에 대한 명확한 확인 및 해소가 필수적임.

* 해당 불일치 사항이 명확히 해결되지 않을 경우, 낙찰 후 재산권 행사나 거래에 어려움이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 해당 구청에 직접 방문하여 정확한 사실관계를 파악하는 것이 매우 중요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 단지: 수인분당선 호구포역 인접으로 우수한 교통망 확보.

* 준수한 입지: 대규모 아파트 단지 내 위치하며, 주변 생활 편의시설 및 학군 이용이 편리함.

* 신규 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (59.13㎡ 기준):

* 2026년 6월 9일 (9층): 255,000,000원

* 2026년 6월 22일 (20층): 225,000,000원

* 감정가: 249,000,000원

* 본 물건은 16층으로, 최근 실거래가 범위(225,000,000원 ~ 255,000,000원) 내에서 형성될 것으로 예상됨.

* 다만, 공부와의 불일치 및 점유 현황 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 실거래가 범위 및 감정가, 리스크 요소를 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가 범위는 약 211,650,000원 (감정가 249,000,000원 x 0.85) ~ 236,550,000원 (감정가 249,000,000원 x 0.95)으로 산정됨.

* 최종 제안: 리스크 해소 정도 및 시장 상황에 따라 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.