나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102295 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""신봉초등학교"" 동측에 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보로 약 10분여 소요되는 거리에 전철역(서울대입구역 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제6층 제602호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형) - (후면 별첨 ""내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 북서하향 완경사지에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 북측 및 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(은천로 및 남부순환로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102295 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 6층602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 394,000,000원

토지면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

건물면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 신봉초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린주택 등으로 형성된 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 위치하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물대장상 건물 준공일은 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경102295)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권총액: 380,000,000원

* 주택임차권: 최영은 (주택도시보증공사), 보증금 380,000,000원, 전입일자 2022-06-14, 확정일자 2022-05-24.

- 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

- 또한, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

- 이에 따라 본 건 매각 시 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

* 소유권보존: 이대우 외 4명 (2021-09-14)

* 공유자전원지분전부이전: 박영희 (2022-06-20, 매매)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-06) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변으로 아파트 단지, 단독주택, 다세대 주택 등이 혼재되어 있으며, 지역 내 상권은 주로 주거민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

신봉초등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의 시설 이용이 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 주택들이 평당 약 1,000만원에서 1,400만원 수준으로 거래되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호입니다.

* 외부 마감: 인조석 붙임

* 내부 마감: 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등

* 창호: 알루미늄샷시 이중창호

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 화재 경보, 지상 주차 시설, 개별 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경 사항이 있으나, 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 공동담보물의 다른 경매 진행 여부 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 신봉초등학교가 인근에 위치하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공 추정)에 속하는 도시형생활주택으로, 서울대입구역 인근의 편리한 교통망과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금 반환이 되지 않아도 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함으로써, 경매 낙찰 시 임차보증금 미회수분이나 기타 임차 관련 권리를 인수할 위험이 전혀 없다는 점입니다.

이는 권리관계가 매우 깔끔한 물건으로 평가할 수 있습니다.

감정가 3억 9,400만원은 최근 인근 신축 다세대 주택의 실거래가 수준과 비교 시 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 임차인(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 및 대항력 있는 임차권이 없습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공 추정으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 편리하며, 주거 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가가 책정되어 있으며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 부담이 없는 신축급 물건으로, 감정가 대비 경쟁이 있을 수 있습니다.

최근 인근 신축(2022년 준공) 다세대 주택의 전용면적 39.75㎡가 5억 4천만원에 거래된 사례와 비교할 때, 본 건의 감정가(전용면적 28.56㎡, 3억 9,400만원)는 평당 약 1,381만원 수준으로, 시장가와 부합하거나 약간의 상승 여력이 있습니다.

유사 연식의 2016년 준공 다세대 주택(전용면적 26.98㎡)이 2억 8,300만원(평당 약 1,049만원)에 거래된 점도 참고할 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고 건물이 신축급이라는 점을 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 90~95% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 355,000,000원에서 375,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.