나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경472 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1621-15 다중주택 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경472 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1621-15 다중주택 경매
- 사건번호: 2025타경472
- 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1621-15
- 용도: 다중주택
서울중앙지방법원 경매1계 2025타경472 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1621-15 | 감정가: 2,061,441,000원 | 최저가: 1,319,321,000원 | 용도: 다중주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경472 (1)
소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1621-15
용도: 다중주택
건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 건물
건물 사용승인일: 2014년 03월 19일
토지면적: 161.40㎡ (약 48.8평)
건물면적: 310.14㎡ (약 93.8평)
건물 제시외면적: 27.05㎡ (약 8.2평)
총 면적 (토지+건물+제시외): 498.59㎡ (약 150.8평)
감정가: 2,061,441,000원
경매구분: 부동산 임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
소유자: 정OO
채무자: 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화 물건
주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.
1.2. 입지조건
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "성보중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 문성로 및 남부순환도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 물건으로, 일반적으로 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우 선순위 권리 외 대부분의 권리는 소멸됩니다. 다만, '유동화물건'이라는 특이사항이 있어 채권의 복잡한 이전 과정이 있었을 가능성이 있습니다. 정확한 권리관계 및 말소 기준 권리 확인을 위해 법원 경매 물건 정보와 감정평가서를 면밀히 검토해야 합니다.
1.4. 상권분석
본건이 위치한 신림동 일대는 서울 서남권의 대표적인 주거지역 중 하나로, 오랜 기간 형성된 배후 주거 단지를 기반으로 다양한 생활 편의시설이 발달해 있습니다. 인근에 상업 시설과 교육 시설이 혼재하여 주거 및 생활 기능이 안정적으로 유지되고 있습니다. 다중주택으로서 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다.
1.5. 생활정보
본건 인근에는 성보중학교를 비롯한 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 공원 등 녹지 공간과 병원, 마트, 각종 상업 시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 지하철 2호선 신림역과의 접근성은 다소 거리가 있으나, 다수의 버스 노선을 통해 주요 도심으로의 이동이 용이합니다. 주변 지역 조사 결과, 해당 주소지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.
1.6. 건물 상세
건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 3층 건물로, 2014년 3월 19일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 마감 등으로 시공되었으며, 창호는 새시입니다.
건물은 다중주택으로 이용 중이며, 지1층에 4개 호실, 1층에 3개 호실, 2층에 3개 호실, 3층에 1개 호실, 그리고 옥탑 계단실로 구성되어 있습니다.
기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.
주요 특이사항으로는 일반건축물대장에 패널로 시공된 옥상 다용도 공간(15㎡)이 위반건축물로 표기되어 있습니다. 또한, 옥탑 1층에 제시외 건물 ㉠(501호), ㉡(가스계량실), 지상 1층에 제시외 건물 ㉢(가스계량기실)이 소재하는 것으로 확인되어, 이에 대한 실측 면적을 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.
1.7. 토지 상세
토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 필지로, 면적은 161.40㎡ (약 48.8평)입니다. 현재 주거용(다중주택) 건물 부지로 이용되고 있습니다.
토지 이용계획상으로는 도시지역 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 향후 건축 행위 시 관련 규제를 준수해야 합니다.
해당 토지는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 포함되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. 서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.
1.8. 감정가 및 매각 정보
본건의 총 감정가는 2,061,441,000원입니다.
토지는 161.40㎡ (약 48.8평)이며, 건물은 310.14㎡ (약 93.8평)입니다. 또한, 27.05㎡ (약 8.2평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각됩니다.
총 매각 대상 면적은 토지, 건물, 제시외 건물을 모두 합한 498.59㎡ (약 150.8평)입니다.
경매 구분은 부동산 임의경매이며, 토지와 건물 전체가 일괄하여 매각됩니다.
1.9. 잠재적 리스크
본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.
첫째, 건물에 위반건축물(패널 15㎡ 다용도 옥상) 및 제시외 건물(가스계량실 등)이 존재합니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 명령으로 이어질 수 있으며, 명도 과정이나 건물 이용에 추가적인 비용 또는 불편을 초래할 수 있습니다.
둘째, 건물 임대 관계가 미상입니다. 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 명도 지연, 명도 협상 비용 등이 발생할 수 있습니다.
셋째, 토지 이용 계획 및 제한 사항이 다수 존재합니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.
넷째, '유동화 물건'이라는 점은 채권의 복잡한 양수도 과정을 거쳤을 가능성을 시사하므로, 권리 관계에 대한 더욱 철저하고 심도 있는 분석이 필요합니다.
1.10. 종합 의견
본 물건은 서울 관악구 신림동의 안정된 주택가에 위치한 다중주택으로, 일정 수준의 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 준수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 건물과 토지 면적도 적절합니다.
하지만, 위반건축물 존재, 임대 관계 미확인, 복잡한 권리 관계 가능성 등 몇 가지 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인이 있습니다. 이러한 부분들을 사전에 철저히 조사하고 해결 방안을 마련한다면, 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.
1.11. 투자 포인트
본 물건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.
첫째, 신림동이라는 지역적 특성상 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다. 다중주택은 개별 호실별 임대가 가능하여 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있습니다.
둘째, 건물이 비교적 신축(2014년 사용승인)에 속하여 즉각적인 대규모 수리는 필요하지 않을 가능성이 높습니다.
셋째, 위반건축물 문제를 해결하고 합법적인 상태로 전환하거나, 명도 협상을 원만하게 마무리할 경우, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
넷째, 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 법정 지상권 문제 등 복잡한 법적 이슈 없이 토지와 건물을 온전히 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.
최종적으로, 본 건은 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 리스크를 관리하고, 임대 수익 및 시세 차익을 노리는 투자자에게 매력적인 기회를 제공할 수 있습니다.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매1계