나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102095 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1015-38 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남사초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용부동산 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(사당역, 이수역)이 소재하
는바, 제반 대중교통편의도는 보통임

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 기준시점 현재 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측, 동측 및 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024-11-21)(제한기간: 제한공고일로부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까지)), 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개 위와즙 2층주택으로서,
(건축물대장상 사용승인일 : 1975.05.24)
외 벽 : 벽돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타임붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

1,2층 : 주택구조임.
지층 : 창고임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물이 소재함.
(후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102095 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 1015-38 (도로명 주소: 서울특별시 동작구 동작대로13길 38-19)

용도: 단독주택

감정가: 1,113,334,600원 (11억 1333만 4600원)

토지 면적: 86.10㎡ (약 26.04평)

건물 면적: 96.77㎡ (약 29.27평)

제시외 건물 면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OO

최초 감정일: 2025년 08월 13일 (추정, 건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 소재하며, '남사초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용 부동산 및 교육 시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 4호선 환승역인 사당역과 4호선, 7호선 환승역인 이수역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 편의도는 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 토지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 서측, 동측, 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024년 11월 21일 공고일로부터 2년간 제한, 정비계획 결정 시 고시일까지), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77~257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

(건축허가·착공제한지역 관련 최종 확인은 관할 관청에 문의 필요)

(교육환경보호구역 최종 확인은 관할 교육청에 문의 필요)

1.2. 권리분석

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* 등기부 현황

토지 등기부 채권 총액: 558,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 906,400,000원

말소기준권리: 서초중앙새마을금고 근저당 (2021년 01월 19일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상으로는 특별히 인수해야 할 권리는 없어 보입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요: 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함'으로 기재되어 있으나, 지상권 등기 내역은 확인되지 않아 일반적인 주의사항으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 한국토지주택공사 (임차인: 길 )

보증금: 100,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2021년 08월 30일

확정일자: 2021년 07월 28일

배당신고일자: 2025년 03월 25일

대항력: 없음

* 서원주 (임차인: 서 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 23일

확정일자: 2022년 03월 10일

배당신고일자: 2024년 04월 29일

대항력: 없음

* 주택도시보증공사 (임차인: 허 )

보증금: 100,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2021년 08월 30일

확정일자: 2021년 07월 30일

배당신고일자: 2025년 04월 18일

대항력: 없음

* 공부와의 차이

토지 공부와 현황과의 차이는 없습니다.

건물 공부와 현황과의 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 따라 파악된 점 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 거래 사례입니다.

2026년 7월 거래 사례를 보면,

- 20.89㎡ 규모의 2016년식 다세대 주택이 4억 5천만원에 거래되었습니다. (약 2,154만원/㎡)

- 61.8㎡ 규모의 1996년식 연립 주택이 5억 3천 9백만원에 거래되었습니다. (약 872만원/㎡)

- 115.11㎡ 규모의 1992년식 연립 주택이 8억 2천만원에 거래되었습니다. (약 712만원/㎡)

제시된 거래 사례들은 공동주택(빌라, 연립, 다세대)으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 사당동 지역 내 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 특히, 본건은 토지 면적(86.1㎡)이 비교적 넓어 단독주택으로서의 가치 및 향후 재건축/증축 가능성을 고려할 때, 단위 면적당 가치는 해당 공동주택 사례와 다를 수 있습니다.

* 상권 특성

본건은 제2종일반주거지역으로, 단독주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역입니다. 남사초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하며, 사당역 및 이수역 등 역세권 지역과도 인접하여 주거 환경이 우수한 편입니다. 소규모 근린생활시설이 산재하여 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

* 혐오시설 유무 (외부 검색 필요)

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 외부 검색 및 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 판단하기 어렵습니다. (본 보고서 작성 시점에서는 별도 검색을 통해 확인된 혐오시설 정보 없음)

1.4. 생활정보

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* 교육시설

남사초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 사당역 및 이수역 인근 상권을 이용하기 편리합니다.

* 대중교통

사당역(2, 4호선), 이수역(4, 7호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 노후도

건축물대장상 사용 승인일이 1975년 5월 24일로, 건물이 상당히 노후되어 있어 전반적인 상태 점검 및 리모델링 또는 재건축 필요성이 높습니다.

* 건축 제한

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 지역 제한이 있습니다. 또한, 2024년 11월 21일 이후 2년간 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있어, 일정 기간 동안 신축 또는 증축 관련 인허가에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 제약

인접 도로의 노폭이 3~4m 내외로 비교적 좁은 편이어서, 대규모 건축 시 도로 관련 규제나 건축 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물

건물 면적 외 제시외 건물 32.10㎡(약 9.71평)가 포함되어 매각되므로, 실제 점유 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울시 동작구 사당동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 역세권 인접성이라는 강점을 가지고 있습니다. 제2종일반주거지역으로서 향후 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물이 매우 노후되었고 건축 허가·착공 제한 기간이 있어 신축 또는 증축 시에는 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다. 현재 등기부상 인수할 권리는 없으며, 임차인들도 대항력이 없어 경매 절차상 특별한 문제는 없어 보입니다. 넓은 토지를 활용한 주거용 또는 상업용 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 사당역, 이수역 역세권에 근접하며 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 넓은 토지 가치: 86.1㎡의 토지 면적은 재건축 또는 증축을 통한 활용 잠재력이 높음.

* 주거 지역의 희소성: 대지지분을 갖춘 단독주택 매물은 주거 선호 지역에서 희소함.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 종상향 또는 용적률 활용을 통한 가치 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 1,113,334,600원(약 11.13억원)입니다. 이는 주로 넓은 대지 면적에 대한 평가로 추정됩니다.

제시된 주변 공동주택 거래 사례들은 단위 면적당 가격 편차가 크고, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 사당동 지역의 일반적인 토지 시세 및 본건의 입지, 용도지역, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 시작점으로 판단됩니다.

토지 면적 86.1㎡(약 26.04평)에 대한 현재 사당동 지역의 대지 시세를 고려할 때, 평당 4천만원 이상은 충분히 가능한 가격대이며, 감정가는 이를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

노후된 건물로 인한 가치 하락 요인을 제외하고, 토지 가치와 미래 잠재력을 중심으로 평가할 때, 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 참여자들의 개발 계획에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

현 시세 및 향후 시장 전망을 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 수준인 11억원 전후에서 형성될 가능성이 높습니다. 공격적인 투자자라면 12억원 내외까지도 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 11억원 ~ 12억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 최종 상태, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 부동산 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.