나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경274 [1] 서울특별시 관악구 신림동 254-249 상가주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경274 [1] 서울특별시 관악구 신림동 254-249 상가주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경274 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 254-249 | 감정가: 1,458,524,870원 | 최저가: 746,764,000원 | 용도: 상가주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경274 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경274 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 254-249

용도: 상가주택

감정가: 1,458,524,870원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.00평)

토지 지분율: 20500

건물면적: 216.92㎡ (약 65.62평)

건물 지분율: 21692

건물 제시외면적: 66.65㎡ (약 20.16평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 최OO

특이사항: 공유물분할경매, 일괄매각. 제시외 건물 포함

건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 평 슬래브지붕 3층

사용승인일: 1986년 7월 15일

이용상태: 근린생활시설 및 주택

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "미림여자고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 인접 대지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 현재 주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 물건지의 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 건은 공유물분할을 위한 경매로, 공동으로 소유하고 있던 부동산의 소유권을 분할하기 위해 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 임OO이며, 채권자는 최OO입니다. 등기부상 권리관계는 경매 절차 진행에 따라 정리될 것으로 예상되나, 공유물분할 경매의 특성상 기존 공유자들과의 관계 및 소유권 관련 세부 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 본 건은 일괄매각으로 진행되며, 공부상 등록되지 않은 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로, 현장 조사 시 제시외 건물 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 미림여자고등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원, 그리고 주변의 다세대 및 단독주택 거주민들을 주요 배후수요로 확보할 수 있습니다. 상가주택으로서 1층 등의 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 소매점, 서비스업 등이 활성화될 수 있으며, 상층부는 주거용으로 활용되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 신림동 지역은 꾸준한 주거 수요와 상권 활성화를 바탕으로 상권 형성이 되어 있어, 입지적인 장점을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 또한, 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편으로 평가됩니다. 대중교통으로는 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 정류장이 가까이 있으며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다. 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건이 위치한 지역에 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (출처: 네이버 지도 등 검색 결과 종합)

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1986년 준공된 건물로, 내부 시설 및 외벽 등 전반적인 부분에 대한 리모델링 또는 수선이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

공부와의 차이: 건물 지하 1층 부분이 현황 멸실된 것으로 판단된다는 점은 등기부와 실제 현황이 일치하지 않음을 의미하며, 이에 대한 법적, 물리적 검토가 필요합니다.

제시외 건물 포함: 일괄매각으로 제시외 건물도 포함되나, 해당 건물에 대한 법적 지위, 무단 증축 여부, 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획 제한: 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 일부 지역은 건축 행위나 용도 변경에 제약이 따를 수 있으므로, 향후 개발 계획 수립 시 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 준수한 입지에 위치한 상가주택으로, 공유물분할 경매를 통해 소유권 문제를 해결하고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 미림여자고등학교 인근이라는 입지적 장점과 근린생활시설 및 주택의 복합 용도는 다양한 수익 창출 기회를 제공합니다. 다만, 건물의 노후화, 공부와의 차이, 제시외 건물 존재, 각종 법규 제한 등은 매수인이 신중하게 검토하고 추가적인 조사 및 비용을 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 배후수요: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

수익 다각화: 근린생활시설과 주택을 동시에 운영할 수 있어 임대 수익을 다각화할 수 있습니다.

향후 발전 가능성: 신림동 지역의 지속적인 발전 가능성과 더불어, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

제시외 건물 활용: 제시외 건물을 적법하게 활용할 경우, 건물 가치를 증대시킬 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계