나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102393 [1] 서울특별시 강남구 논현동 154-16 주건축물제1동 2층204호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102393 [1] 서울특별시 강남구 논현동 154-16 주건축물제1동 2층204호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102393 | 소재지: 서울특별시 강남구 논현동 154-16 주건축물제1동 2층204호 | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 190,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102393 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102393 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 154-16 주건축물제1동 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 04월 21일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "논현1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

1.3. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 "학동역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 인근에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

1.4. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 슬라브 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제2층 제204호입니다. 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 3월 24일부터 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 향후 거래 시 유의해야 합니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 소유자 겸 채무자는 최OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리 분석상 특별히 낙찰자에게 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인이 있을 경우 별도의 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 상권분석

본건이 위치한 논현동 일대는 강남의 핵심 상업 및 주거 지역과 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 인근에 논현1동 주민센터와 학동역이 위치하여 유동 인구가 꾸준히 있으며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다세대주택과 단독주택이 혼재된 지역 특성상 주거 수요 또한 안정적입니다.

1.8. 생활정보

지하철 7호선 학동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선도 인근에 있어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 주민센터, 병원, 금융기관, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 강남 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 직주근접성이 요구되는 분들에게도 좋은 조건입니다.

1.9. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 첫째, 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 집합건축물대장상 지상 1층 조경 훼손(20.296㎡)에 대한 위반 내용이 등재되어 있습니다(2020.07.06.). 이는 향후 시정 또는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 토지이용계획상 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(아파트 부지) 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 넷째, 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시 지역의 특성상 사생활에 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 서울 강남구 논현동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 다만, 집합건축물대장상 위반 내용, 미확인 임대차 관계, 일부 토지이용 제한 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.11. 투자 포인트

강남 논현동 역세권이라는 뛰어난 입지 조건은 꾸준한 수요를 바탕으로 한 자산 가치 상승의 가장 큰 요인입니다.

현재 감정가 대비 낮은 경쟁률을 기대해볼 수 있으며, 취득 후 위반 사항 조치 및 명도 완료 시 잠재적 가치 상승이 가능합니다.

향후 주변 개발 계획 등에 따라 가치가 더욱 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다세대주택으로서 개별 난방 및 독립적인 생활이 가능하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계