나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102393 [1] 서울특별시 강남구 논현동 154-16 주건축물제1동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""논현1동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철7호선 ""학동역"" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브구조지붕 지하1층/지상4층 건내 제2층 제204호로서,
(사용승인일 2016.04.21)

외벽: 외장석 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 집합건축물대장(표제부)상 위반내용 표기(건축과-25145 : 지상1층 조경(20.296㎡) 훼손, 2020.07.06.)가 되어 있는 바 귀 업무시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 2로 정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102393 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 154-16 주건축물제1동 2층 204호 (신주소: 서울특별시 강남구 학동로26길 43)

건물 용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지 면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2016년 04월 21일

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 제2층 제204호

외벽: 외장석 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "논현1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided]

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "학동역" 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: provided]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 03월 24일부터 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 03월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액: 313,129,155원)입니다. [cite: provided]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 임차인: 강예림)

* 보증금: 298,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 17일

* 확정일자: 2022년 01월 18일

* 배당신고일자: 2024년 02월 27일

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 인수 조건 변경 및 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. [cite: provided]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 지상권이 소멸되지 않으나, 현재 등기부상 해당 권리는 존재하지 않습니다. [cite: provided]

3.4. 기타 권리 사항

집합건축물대장(표제부)상 위반건축물 내용으로 "지상1층 조경(20.296㎡) 훼손" (2020.07.06.)이 등재되어 있습니다. [cite: provided]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격 동향을 보입니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 서울 강남구 논현동 148-8번지 소재 "케아하우스" (2015년 건축, 전용 18.25㎡)는 395,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 71,557,971원입니다. [cite: provided]

* 2026년 7월 2일 거래된 서울 서초구 논현동 172-2번지 소재 "파크캐슬A동" (2016년 건축, 전용 18.15㎡)는 500,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 91,074,681원입니다. [cite: provided]

* 2026년 7월 2일 거래된 서울 서초구 논현동 190-2번지 소재 "진흥펠리체A동" (2015년 건축, 전용 27.81㎡)는 370,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 43,995,244원입니다. [cite: provided]

본건 건물의 전용면적은 21.25㎡ (약 6.43평)입니다. 최근 유사 면적대의 거래 사례(케아하우스, 파크캐슬A동)를 평균하면 평당 약 81,315,000원으로 추산할 수 있습니다. 이를 본건 면적에 적용 시, 예상 시세는 약 523,000,000원 수준으로 분석됩니다. [cite: provided]

감정가는 297,000,000원이나, 최근 실거래가 수준은 이를 상회하고 있습니다. 이는 감정 시점 이후 시세 상승이 있었거나, 감정가 산정에 보수적인 기준이 적용되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 분석

본건 소재지 인근은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 학동역을 중심으로 다양한 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다. 논현동 가구 거리, 다양한 음식점, 카페, 병원, 금융권 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 본건과 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설에 대한 주민들의 반대(님비 현상)는 일반적인 사회 현상으로 나타납니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 인근에는 학동역을 중심으로 학원가 및 교육시설들이 분포하고 있으며, 다수의 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 소재하여 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

5.2. 주거 환경

강남구 논현동이라는 입지적 장점을 바탕으로 쾌적하고 편리한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 주거 밀집 지역 특성상 교통량이 다소 많을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 매각 기일에 유찰되었거나 낙찰이 무효 처리되었음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 파악이 필요하며, 일반적으로는 희망가와의 차이, 권리관계 문제, 또는 물건 자체의 하자 등이 원인일 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 "지상1층 조경(20.296㎡) 훼손" 위반 내용이 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물대장 정비 시 이행강제금 부과 등 행정적인 조치가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요소입니다. [cite: provided]

6.3. 높은 매수신청보증금

본건의 경우, 매수신청보증금이 최저매각가격의 10분의 2(20%)로 정해져 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건의 10%보다 높은 수준으로, 입찰 시 더 큰 규모의 보증금이 필요하며, 낙찰되지 못할 경우 자금 운용에 부담이 될 수 있습니다. [cite: provided]

6.4. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 임차인(강예림)의 대항력 포기 확약서 제출은 권리관계 분석에 중요하지만, 계약 조건의 세부 내용을 명확히 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다. [cite: provided]

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동이라는 뛰어난 입지 조건과 학동역 초역세권의 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 주위 환경이 양호하고 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 분석상, 말소기준권리 이후의 권리(을1: 주택임차권)는 소멸될 것으로 보이며, 임차인 강예림의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite: provided] 이는 HUG가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문이며, HUG의 강제경매로 인해 관련 권리가 정리될 가능성이 높습니다. [cite: provided]

다만, 재매각 물건이라는 점, 집합건축물대장상 위반건축물이 등재되어 있다는 점, 그리고 매수신청보증금이 20%로 높게 책정되었다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히 위반건축물은 향후 행정적인 이슈를 야기할 수 있으므로, 사전에 관련 내용을 면밀히 확인하고 필요한 조치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 핵심 입지: 서울 강남구 논현동, 학동역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건은 향후 가치 상승의 중요한 기반이 됩니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가가 297,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 물건의 시세는 5억 원 이상으로 추정됩니다. 저평가 매물 확보를 통한 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 297,000,000원, 채권자(주택도시보증공사)의 경매 신청 채권액 313,129,155원, 임차인 보증금 298,500,000원, 그리고 주변 시세 분석 결과(약 523,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건은 재매각 물건이며 높은 보증금이 요구되는 점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 시장 가치와 경매 특수성을 고려하여, 합리적인 범위 내에서 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 약 400,000,000원으로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 400,000,000원

* 매수신청보증금 (20%): 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.