나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85850 [1] 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85850 [1] 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 2층 203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경85850
• 주소: 경기도 의정부시 전좌로 45, 102동 2층 203호 (호원동,에이치에스골든뷰)
• 감정가: 176,000,000원
• 최저가: 86,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

의정부지방법원 경매6계 2024타경85850 | 소재지: 경기도 의정부시 전좌로 45, 102동 2층 203호 (호원동,에이치에스골든뷰) | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 86,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

의정부지방법원 2024타경85850 (1) 사건의 물건 보고서입니다. 본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재의 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형)이며, 감정가는 176,000,000원으로 산정되었습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 2층 203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 176,000,000원

토지면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

건물면적: 전용면적 35.09㎡ (약 10.61평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건 중 제2층 제203호

이용상태: 도시형생활주택(원룸형) (현관, 침실, 욕실, 발코니 등)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 조건 분석

2.1. 주거 환경

본 건은 『회룡초등학교』 남서측에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 성숙된 주택지대입니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 안말2지구 지구단위계획구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선의 잠재력을 가지고 있습니다. 인접 도로상태가 양호하며, 동측으로 폭 20m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 중로1류(폭 20m-25m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있어 도심 진입 및 이동이 수월한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 종류 및 소유 관계

토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건으로, 일반적인 경매와 같이 낙찰자는 토지와 건물의 소유권을 모두 취득합니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 소유 관계 문제는 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 사항)

본 건의 가장 중요한 특이사항은 **채권자 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점**입니다. 이는 임차인이 존재하고 그 임차인이 대항력을 갖추고 있더라도, 채권자(HUG)가 매수인에게 대항력을 주장하지 않겠다는 조건이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수할 책임이 상당 부분 해소될 수 있습니다. 다만, 임차권설정 등기가 표기되어 있으니 최종적으로는 등기부등본 및 관련 서류를 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)이며, 등기사항전부증명서상 임차권설정 등이 표기되어 있습니다. 따라서, 입찰 전 임차권등기 및 임차인의 현황을 면밀히 확인하는 것이 필요합니다. 단, 앞서 언급된 **대항력 포기 조건**을 활용하여 명도(인도) 리스크를 최소화할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건은 주로 단독/공동주택이 밀집된 주거 지역에 위치하며, 대규모 상권보다는 주거지 근린생활시설(슈퍼, 식당, 편의점 등)을 이용하기 편리한 환경입니다. 도시형생활주택(원룸형) 용도로 임차 수요는 인근 회룡역 또는 의정부 시내로의 접근성을 기반으로 하는 1인 가구 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설: 상대보호구역(회룡초, 회룡중) 내에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

교통/편의: 인근 노선 버스 정류장 이용이 편리합니다.

혐오 시설: 주변 환경 분석 결과, 보고서 작성 시점 기준 주요 **혐오 시설은 확인되지 않았으나**, 정확한 확인을 위해서는 입찰 전 현장 답사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크, 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

내부 구조 상이 가능성: 감정평가 시 폐문 부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 이용 상태 및 구조가 다소 상이할 수 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 내부 확인이 필요합니다.

임대차 리스크: 임대관계가 미상이며, 임차권설정등기가 존재하여 명확한 권리 관계 파악이 요구됩니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 의정부시 호원동의 성숙된 주거지역에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, **1억 7천만 원대**의 감정가를 형성하고 있습니다. 가장 큰 장점은 채권자인 주택도시보증공사가 **대항력 포기 조건**으로 매각한다는 점이며, 이는 복잡한 임차인 문제 해결에 있어 매우 유리한 조건입니다.

투자 포인트:

1. **대항력 리스크 해소:** 채권자의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수에 대한 위험 부담이 크게 줄어듭니다.

2. **소액 투자 및 임대수익:** 원룸형 도시형생활주택으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 인근 직장인이나 1인 가구를 대상으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

3. **재개발 잠재력:** 지구단위계획구역 및 정비구역(안말2지구) 내에 위치하여 장기적으로 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매6계