나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11291 [1] 울산광역시 남구 삼산동 172-1 세양청구마을 111동 10층 1002호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11291 [1] 울산광역시 남구 삼산동 172-1 세양청구마을 111동 10층 1002호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경11291 | 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 172-1 세양청구마을 111동 10층 1002호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 176,400,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경11291 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11291 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 172-1 세양청구마을 111동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 2억 5천 2백만원

토지면적: 20.81㎡ (약 6.3평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.1평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 삼산동의 세양청구마을 내에 위치하고 있습니다. 삼산초등학교 북동측 인근에 자리하며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 형성하고 있습니다. 단지 내 및 주변의 가로망 상태는 양호하며, 중로, 소로 등에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 절차의 특성상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 제공된 정보만으로는 특별히 복잡하거나 문제될 만한 권리 사항은 확인되지 않으나, 상세한 권리 분석은 반드시 추가적인 현장 조사 및 권리 변동 내역 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

세양청구마을은 1,562세대의 대단지 아파트로, 입주 시기(1997년 12월)에 비해 연식이 있으나, 지역 내에서는 비교적 안정적인 주거 단지로서 자리매김하고 있습니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 울산 남구 삼산동은 울산의 중심 상업 및 주거 지역 중 하나로, 상권 및 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.5. 생활정보

본건은 1997년 12월 10일에 사용 승인된 철근콘크리트 벽식구조의 23층 건물 중 10층에 위치하는 아파트입니다. 전용면적 59.98㎡(약 18.1평)으로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비가 구비되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다. 또한, 인근에 삼산초등학교와 파랑새유치원이 있어 교육 환경이 양호합니다. 다만, 이들 학교 및 유치원의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물은 1997년 준공되어 약 28년이 경과하였으므로, 노후화로 인한 수선 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 토지이용계획상 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 공항시설법, 교육환경 보호에 관한 법률 등 여러 규제가 적용되고 있어, 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 향후 주변 개발 계획 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산 남구 삼산동의 세양청구마을 내 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 경매 물건입니다. 대중교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변 편의 및 교육 시설 이용이 편리합니다. 임의경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 연식과 일부 토지 이용 규제는 신중한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

인근에 다양한 편의시설과 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다.

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다 (단, 관련 규제 및 사업성 검토 필수).

법원 정보

울산지방법원 경매3계