나이스옥션 법원경매 울산 2025타경992 [1] 울산광역시 북구 매곡동 899-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 ""호계중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(호계매곡지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 도시개발구역<도시개발법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 내부 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건 기호(가)는 일반건축물대장 상 1층은 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(가) 건물에 별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 부합물 및 종물[기호(ㄱ)]이 소재하나 철거 등이 용이하고 구조, 규모, 이용상황 등을 고려할 때 본건의 사용 · 수익 및 처분 등에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 기호(가) 등기사항전부증명서(건물)상 구조는 ""경량철골구조""이나, 현황 및 일반건축물대장상 ""일반철골구조 및 경량철골구조""임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록2 건물의 등기사항전부증명서상 구조는 경량철골구조이나, 현황은 일반철골구조 및 경량철골구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건 번호: 울산지방법원 2025타경992 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOO

* 소재지: 울산광역시 북구 매곡동 899-4

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,168,244,250원

* 토지 면적: 453.30㎡ (약 137.21평)

* 건물 면적: 431.20㎡ (약 130.51평)

* 제시외 건물 면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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* 소재지 및 주변 환경

본건은 울산광역시 북구 매곡동에 소재하며, "호계중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 상업용 부지로 이용 중입니다.

* 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역(전부제한), 장애물제한표면구역, 도시개발구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 모든 근저당, 가압류, 압류 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리들의 최선순위로서, 2025년 3월 19일 접수된 임의경매 개시결정(울산지방법원 2025타경992)이 해당됩니다.

등기부상 모든 선순위 권리 및 후순위 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 별도의 권리나 부담은 없습니다.

등기부 채권 총액은 약 1,534,932,000원입니다.

등기부 요약상 명시된 지상권 역시 말소 처리되어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인 현황

총 5명의 임차인이 확인되었습니다.

* 임차인: DONGTHITUOI (DO *)

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2023-02-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: NGUYENTHIMIN (NGU *)

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2024-01-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 김효식 (김 )

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

사업자 등록일: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 안상현 (안 )

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

사업자 등록일: 2025-02-07

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 이일해 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2023-02-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수될 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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* 현황

본건은 울산광역시 북구 매곡동, 호계중학교 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어 소매점, 음식점, 사무소 등으로 활용 가능합니다.

* 잠재력

지구단위계획구역(호계매곡지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

건물은 상업용 부지로 활용 중이며, 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

임대 관계는 미상이나, 근린생활시설로서의 잠재적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 다양한 맛집 및 상업 시설이 분포되어 있어 지역 내 유동인구 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

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* 편의시설

본건 건물은 1층 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층 제2종근린생활시설(사무소)로 이용되어 왔습니다.

주변에 다양한 소매점, 식당, 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

인근에 호계중학교가 위치해 있으며, 주변에 매곡초등학교, 신천초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

서측으로는 약 12미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 물건 특이사항

건물의 등기사항전부증명서상 구조는 경량철골구조이나, 현황은 일반철골구조 및 경량철골구조로 상이합니다. 이는 추후 건물 관련 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란했던 점을 감안하여, 응찰 전 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 법규 제한

토지는 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 도시개발구역 등 다양한 도시계획법 및 관련 법규의 적용을 받습니다. 이러한 규제 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

* 환경적 요인

검색 결과, 주변 지역(신천동, 매곡천 인근)에서 불법 폐기물 방치 및 흉물스러운 공장 방치 사례가 보고된 바 있습니다. 다만, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮으며, 현재 해당 이슈가 해결되었거나 관리되고 있을 가능성이 있습니다. 하지만 잠재적 환경 문제에 대한 인지는 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 울산광역시 북구 매곡동 소재의 근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 함께 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

내부 확인의 어려움 및 건물 구조 상이 등 일부 특이사항은 존재하나, 이는 사전 확인을 통해 충분히 파악 가능합니다.

발생 가능한 모든 권리 관계는 소멸될 예정이며, 인수되는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

주변 환경 및 개발 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 입지 우수: 호계중학교 인근에 위치하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 용도 적합성: 근린생활시설로 현재도 활용 중이며, 다양한 업종으로의 전환 및 재임대가 용이합니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 2,168,244,250원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 상회하지만, 모든 권리가 말소되고 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 현황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 주변 시세 분석이 필수적입니다.

감정가 수준을 참고하되, 낙찰을 위한 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.