나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11447 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 423-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 서생면 서생리 소재 '성동초등학교' 북서측 인근에 위치하며
부근 일대는 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측 및 북측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별
거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 치장석붙임, 미장스톤, 타일 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 423-18에 소재한 다가구주택입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경11447 (1)이며, 감정가는 682,526,580원입니다.

토지 면적은 228.40㎡ (약 69.1평)이며, 건물 면적은 396.09㎡ (약 119.8평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 김OO입니다.

중복사건 및 일괄매각에 대한 주의사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 '성동초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 상황도 보통으로 평가됩니다.

토지는 가장형이며 자체 지반은 대체로 평탄하고 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

동측 및 북측으로는 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 5월 1일에 등기된 박갑동 근저당권(을4, 50,000,000원)입니다.

이 기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 경매로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 약 455,821,833원, 건물 약 535,821,833원입니다.

본 건에는 총 5명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 김태식: 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원. 2021년 9월 3일 전입, 2022년 4월 26일 확정. 대항력 없음.

* 박용태: 보증금 0원, 차임 0원. 2023년 5월 1일 전입. 대항력 없음.

* 이도영: 보증금 0원, 차임 0원. 2021년 6월 28일 전입. 대항력 없음.

* 탁태혁: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 2020년 6월 10일 전입, 2020년 5월 20일 확정. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 2016년 4월 26일 전입, 2016년 4월 21일 확정. 대항력 없음.

제시된 임차인 현황에 따르면 모든 임차인의 대항력이 없으며, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

하지만 임차인의 경우 배당받지 못하는 금액이 있다면 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 배당 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

모든 권리 분석 결과, 특별한 인수 사항은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 울산광역시 울주군 서생면 일대는 주로 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

인근에 성동초등학교가 있어 교육 환경에 대한 수요가 존재합니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 업무 시설보다는 주거 중심의 상권으로 판단됩니다.

지역적인 특성상 해안가와 인접해 있거나 산업 단지와의 연계 가능성도 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 성동초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 사건 진행 상황 및 중복 사유 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 규제가 존재하여 향후 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 명도: 비록 대항력은 없으나, 보증금이 있는 임차인(탁태혁, 한국토지주택공사, 김태식)과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 소재지 인근 지역의 산업 단지 및 발전소 등의 시설 존재 가능성이 있으며, 이는 지역 가치 및 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. (외부 지도 서비스 검색 결과 기반)

7. 종합 의견

본 다가구주택은 울산광역시 울주군 서생면에 위치하며, 2010년경 신축된 건물입니다.

감정가는 약 6억 8천만원 수준이며, 토지 및 건물 면적이 적절하여 주거용으로 활용 가치가 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 여러 경매 사건이 중복으로 진행 중이고 토지 이용에 대한 다양한 제한이 존재하므로, 투자 결정 전 세심한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명도 부담 감소: 대항력 없는 임차인으로 구성되어 있어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 지역 성장 가능성: 서생면 일대의 잠재적인 지역 개발 및 가치 상승 요인을 주목할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 682,526,580원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 본 물건은 중복 사건으로 진행 중이며, 토지 이용에 대한 복합적인 제한 사항이 존재합니다.

* 임차인들의 배당 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

* 따라서, 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 시세 분석, 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.