나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1030 [1] 울산광역시 북구 달천동 521 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 '달천운동장' 남서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

기호(2),(3): 본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 '천곡초등학교' 동측 인근에 위치
하는 토지로서 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된
지역임.

기호(3): 본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '동산회관' 남서측 근거리에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

기호(1),(4): 본건까지 중˙소형차량 접근 가능하며 대중교통사정은 불편시됨.

기호(2,)(3): 본건까지 차량출입 불가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(4): 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 묵전상태임.

기호(2),(3): 인접지와 등고 평탄한 정방형에 유사한 토지로서 묵답상태임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 폭약 2~2.5미터 정도의 도로에 접함.

기호(2)~(4): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축
사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

기호(2): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(3): 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역
(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>임.

기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한
구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1),(4) 토지는 제시목록상 지목 ‘답’이나 현황‘묵전’상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
2. 지목은 답이나 현황은 묵전 상태이며, 타토지와의 정확한 지적경계확인은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1030 (1)

소재지: 울산광역시 북구 달천동 521

용도: 답

감정가: 30,940,000원

토지면적: 2380.00㎡ (약 719.95평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농소농업협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 '달천운동장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 중소형 차량 접근이 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 2~2.5미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 250m 이내, 500m 이내), 개발제한구역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (농소농업협동조합, 2022-05-12)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당 (농소농업협동조합)

* 을2 지상권 (농소농업협동조합) - 등기부 요약 상 '말소' 표기

* 갑5 임의경매 (농소농업협동조합) - 말소

* 갑6 압류 (동울산세무서장) - 말소

인수되는 권리: 등기부 요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 을2 지상권이 '말소'로 확인되어 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 없음.

4. 상권분석

울산 북구 지역 상권은 주로 거점 지역에 집중되어 있으며, 학교 및 터미널 인근에 유동인구가 많고 활성화된 상권을 형성하는 경향이 있음. 본건이 위치한 달천동 일대는 농경지 및 임야 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 거점을 중심으로 한 소규모 상권이 형성될 것으로 예상됨. 주변에 호계공설시장 등이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음. 혐오시설과 관련하여, 울산 북구 지역에서는 과거 음식물자원화시설 및 동물 화장장 건립 관련 주민 반대 사례가 있었음. 현재 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 없으나, 관련 지역 정책 및 개발 계획 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있음.

5. 생활정보

의료시설: 인근에 울산시티병원 (북구 산업로 1007, 연암동) 및 북울산병원 (북구 홈플러스 앞)이 운영되고 있으며, 울산대학교병원 (동구 전하동) 및 울산병원 (남구 신정동) 등 대형 병원 이용도 가능함.

교육시설: 본건 소재지 인근의 학교 정보는 명확히 파악되지 않으나, 울산 북구 지역은 학교 인근 상권이 활성화되는 경향을 보임.

편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 울산 북구는 지역 상권 활성화를 위해 골목형 상점가를 지정하고 육성하는 정책을 추진하고 있음.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 함.

현황과 공부의 불일치: 지목은 '답'이나 현황은 '묵전(밭)' 상태이며, 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요함.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

지형 및 도로 접근성: 완경사지에 위치하는 부정형 토지이며, 북동측으로 폭 약 2~2.5미터의 좁은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 제한적일 수 있음.

7. 종합의견

본건은 울산광역시 북구 달천동에 위치한 답(현황 묵전) 상태의 토지로, 감정가는 30,940,000원임. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 등기부상 말소된 지상권과 물건명세서 상의 '소멸되지 않는 권리'에 대한 불일치 가능성을 확인하는 것이 좋겠음. 입지적으로는 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다소 제한적인 토지 이용 규제가 있으며, 현황과 공부상의 차이 및 좁은 도로 접면은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인이 없어 명도를 용이하게 진행할 수 있음.

자연녹지 및 개발제한구역 내 토지로서, 향후 지역 개발 계획 등에 따른 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 개발 제한 사항 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 30,940,000원이며, 이는 토지면적 2,380.00㎡ (약 719.95평) 기준입니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가를 바탕으로 현장 조사 결과, 토지 이용 규제, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.