나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11582 [1] 울산광역시 동구 동부동 424-1 남목그린타워 13층1313호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 동부동 소재 '동부초등학교' 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제13층 제1313호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지바름 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 공동주택(아파트) 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2016-02-04)<하천법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11582 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 424-1 남목그린타워 13층1313호

용도: 아파트

감정가: 82,900,000 원

토지면적: 23.11㎡ (약 7.0평) (토지 지분)

건물면적: 54.66㎡ (약 16.5평) (건물 지분/전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

2. 입지조건

위치: 울산광역시 동구 동부동 소재 '동부초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설 분석:

* 대상 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 동부초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 주변으로 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 본 경매는 중소기업은행의 신청으로 진행됩니다.

* 을7 근저당권(중소기업은행, 98,400,000원)이 말소기준권리로 보이나, 등기부상 말소 처리되어 있습니다.

* 갑7 임의경매 개시결정(중소기업은행, 68,673,071원)이 본 경매의 근거가 됩니다.

* 기타 가압류(롯데카드, 경남신용보증재단) 및 압류(시흥세무서장)는 모두 말소되었습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 본 경매로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-03

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없습니다. 임차인은 명도 대상이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

지역 특징: 울산 동구의 주거 지역 내에 위치하며, 동부초등학교를 중심으로 형성된 생활권입니다.

배후수요: 주변 아파트 단지 및 단독주택 거주자들이 주된 배후수요를 형성합니다.

편의시설: 단지 인근에 기본적인 근린생활시설 및 상점들이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

개발 가능성: 동구 지역의 주거 환경 개선 및 재개발 가능성 등을 고려할 수 있으나, 중장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

5. 생활정보

아파트 정보: 남목그린타워

* 건축 연도: 1993년 11월 사용승인

* 규모: 총 1개동, 187세대

* 구조: 최고 15층, 최저 1층

* 면적:

* 전용면적: 54.66㎡ (약 16.5평)

* 분양면적 (참고): 63.3㎡ (약 19.15평) - 최근 거래 사례 기준

* 주차: 총 71대 가능 (실내 기계식 22대, 실외 기계식 49대)

* 전기차 충전기: 지상 2대

* 부대시설: 관리사무소, 어린이놀이터

주변 편의시설: 동부초등학교, 인근 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1993년 준공으로 약 30년 이상 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중로2류, 하천구역, 상대보호구역 등 다양한 용도 및 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 도시 지역에서 흔히 볼 수 있는 사항입니다.

주차 공간: 총 주차 대수(71대) 대비 세대수(187세대) 비율이 다소 낮아 세대당 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 동부초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 교통이 편리하고 주변에 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수할 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 취득이 가능한 물건입니다. 다만, 건축된 지 30년 이상 경과된 노후 아파트라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 명확한 권리 관계를 가진 경매 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 인수되는 채무나 임차 보증금이 없어 권리상의 불안정성이 없습니다.

우수한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통 등 기본적인 주거 만족도가 높은 지역입니다.

잠재적 가치: 지역 재개발 가능성 또는 주택 시장 회복 시 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

경매 물건으로서의 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 2026년 3월, 4월 거래 사례를 보면, 분양면적 63.3㎡ (약 19.15평) 기준으로 77,500,000원부터 90,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 본 물건은 13층으로, 최근 거래된 14층 물건이 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 층별 및 상태에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다.

* 감정가 82,900,000원은 최근 거래 시세 범위 내에 있으며, 최고가 거래액보다는 낮은 수준입니다.

건물 규모 및 상태:

* 전용면적 54.66㎡ (약 16.5평) / 분양면적 63.3㎡ (약 19.15평)

* 1993년 준공된 아파트로 노후화를 고려해야 합니다.

추정 입찰가:

* 최근 최고가 거래(14층, 90,000,000원)와 감정가(82,900,000원), 그리고 본 물건의 층수(13층)를 종합적으로 고려할 때, 85,000,000원부터 89,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 입찰을 위해 87,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.