나이스옥션 법원경매 울산 2025타경982 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화정리 790-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화정리 소재 ""서생삼거리"" 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 인근까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호) <수도법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경982 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 물건지 정보

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 790-10

용도: 답 (논/밭)

토지면적: 933.00㎡ (약 282평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정 평가

감정가: 309,756,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화정리 소재 "서생삼거리" 북서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전:

이 (1995.02.21)

이 (2012.01.16, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당 설정:

온산농업협동조합 (2014.08.20, 금52,000,000원)

온산농업협동조합 (2017.03.13, 금39,000,000원)

온산농업협동조합 (2020.01.31, 금117,000,000원)

* 가압류 설정:

울산신용보증재단 (2025.02.13, 금30,000,000원)

* 임의경매 개시 결정:

온산농업협동조합 (2025.03.31, 170,615,231원, 울산지방법원 2025타경982)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 8월 20일 접수된 온산농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 토지이용 및 현황

4.1. 토지 이용 계획

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (2025-01-16 기준, 축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 공장설립승인지역 (1호, 수도법 관련)

4.2. 토지 형태 및 이용 상태

인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형(길쭉한 형태)의 토지입니다.

4.3. 제시외 물건

해당사항 없습니다.

4.4. 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 개발 현황

"서생삼거리" 인근에 위치하여 지역 내 교통 및 생활권의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력을 가집니다.

구체적인 상업 시설 정보는 제한적이나, 삼거리 인근은 통상적으로 관련 편의 시설이 위치할 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

"서생삼거리" 인근에 위치하므로, 지역 내 상점, 금융기관, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설 정보는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 관련 규제

농지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰된 보증금이 반환되지 않는 매우 중요한 리스크가 존재합니다.

7.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 특정 용도로의 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7.3. 채무 부담

등기부채권 총액은 238,000,000원(근저당 208,000,000원 + 가압류 30,000,000원)으로, 감정가 대비 상당한 비중을 차지합니다.

7.4. 임대차 정보

임대관계가 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다 (단, 인수되는 보증금은 없음).

8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 화정리에 소재한 계획관리지역 내 답입니다.

"서생삼거리" 인근으로 교통 접근성이 양호한 편이며, 토지는 인접도로와 접한 평탄한 세장형 토지입니다.

가장 큰 특징은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 전액을 몰수당하는 치명적인 리스크가 있습니다.

토지 이용에 있어 가축사육제한 및 공장설립승인지역 등 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

등기부상의 채무 총액이 상당하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 또는 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* "서생삼거리"라는 지리적 이점을 활용하여 물류, 창고, 또는 소규모 개발 사업 부지로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 현재 농지 상태이나, 계획관리지역임을 감안하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(309,756,000원)와 등기부채권 총액(238,000,000원)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

무엇보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 실질적인 토지 이용 계획, 그리고 주변 시세 등을 면밀히 분석한 후, 낙찰 후 예상되는 개발 이익 또는 활용 가치를 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보증금은 감정가의 10%인 30,975,600원이며, 농지취득자격증명 미제출 시 반환되지 않으므로 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.