나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11574 [1] 울산광역시 남구 무거동 1227-1 대동빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스텐감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 무거동에 소재하며 ""옥현초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층/지하 1층 건 중 3층 302호로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 벽돌붙임 등.
내벽: 타일붙임, 벽지바름 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있으며 난방설비 작동영부는 이해관계인 부재로 실지조사하지 못하였으니 확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주상용(다세대주택 및 근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2017-06-08)(삼호1택지지구) , 소로3류(폭 8m 미만)((무거))(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(옥현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 남구 무거동 1227-1 (신주소: 울산광역시 남구 삼호로127번길 12)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층/지하 1층 건물 중 3층 302호

준공년도: 1991년

집합건물 총 면적: 495.44㎡ (약 149.87평)

본건 전유 부분 면적: 49.05㎡ (약 14.84평)

주요 용도: 다세대주택

3. 1.2. 토지 정보

토지 면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

토지 이용 현황: 세장형 토지로 주상용(다세대주택 및 근린생활시설) 건부지

인접 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)와 접합

3. 1.3. 매각 정보

사건 번호: 울산지방법원 2025타경11574 (1)

감정가: 71,000,000원 (7천1백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2. 1. 주변 환경: 울산광역시 남구 무거동에 소재하며, "옥현초등학교" 남동측 인근에 위치. 주위는 아파트, 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역.

2. 2. 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준.

3. 권리분석

2. 3. 1. 말소기준권리: 하나캐피탈의 가압류 (2022-05-19). 이보다 앞선 권리는 인수 대상이 될 수 있습니다.

2. 3. 2. 임차인 현황:

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 65,000,000원 (6천5백만원)

차임: 0원

전입일자: 2012-09-19

확정일자: 2012-09-17

대항력: 있음

주의: 한국토지주택공사는 대항력 있는 임차인으로서, 보증금 6천5백만원 전액을 배당받지 못하는 경우 그 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건 경매에서 가장 중요한 리스크 요인입니다.

2. 3. 3. 등기부상 권리관계 요약:

소유권 이전: 박영수(2008.04.17), 전은선(2011.01.13), 김성곤(2012.10.04)

주택임차권: 한국토지주택공사 (2024.11.12 등기, 6500만원, 말소: 인수)

가압류: 하나캐피탈 (2022.05.19, 17,306,507원, 말소: 말소) - 말소기준권리

강제경매: 한국토지주택공사 (2025.04.01, 67,595,455원, 말소: 말소)

기타 압류 등 다수 존재하나 말소 예정.

2. 3. 4. 인수되는 권리: 한국토지주택공사의 주택임차권 (보증금 6천5백만원 중 미배당 금액)

4. 상권분석

2. 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2. 2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(삼호1택지지구)에 해당하여 지역 개발 계획 및 용도 규제를 따릅니다.

2. 주변에 기본적인 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 갖추었으나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

2. 5. 1. 교육 시설: 옥현초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다. (상대보호구역)

2. 5. 2. 편의 시설: 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

2. 6. 1. 권리 관계: 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 6천5백만원 전액 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 매수인의 총 투자금 부담을 크게 가중시킬 수 있습니다.

2. 6. 2. 건물 노후: 1991년 준공으로 건물이 노후화되어 있을 수 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

2. 본건은 울산 남구 무거동 옥현초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호합니다.

2. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 6천5백만원 인수 여부입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면, 경매 투자의 위험성이 매우 높아집니다.

2. 임차인의 보증금 인수 여부 확인이 최우선 과제이며, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

2. 초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 기대.

2. 울산 남구의 주거 지역으로서의 잠재적 가치.

2. 주의 깊은 권리 분석을 통해 리스크 관리 시, 시세 대비 저렴한 매입 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

2. 9. 1. 주변 시세 분석:

최근 거래 사례(2026년):

전용 58.23㎡, 3층, 7,800만원 (면적당 약 133.95만원/㎡)

전용 30.19㎡, 2층, 5,900만원 (면적당 약 195.40만원/㎡)

전용 77.13㎡, 3층, 13,000만원 (면적당 약 168.54만원/㎡)

본건(전용 49.05㎡, 3층)의 시세 추정: 약 6,500만원 ~ 7,800만원 수준으로 판단됩니다.

2. 9. 2. 권리 관계 및 인수 보증금 고려:

한국토지주택공사의 보증금 6,500만원은 배당받지 못하는 경우 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 매수인이 실제로 부담하게 될 총 금액은 '(입찰가) + (인수되는 보증금)'이 됩니다.

실제 시세(약 7,800만원)를 고려할 때, 보증금 6,500만원이 인수될 경우, 입찰가는 최대 1,000만원 내외로 매우 낮게 결정되어야 총 투자금이 시세를 넘지 않습니다. (7,800만원 - 6,500만원 = 1,000만원)

2. 9. 3. 예상 입찰가 제안:

가장 큰 불확실성은 임차인 보증금 6,500만원의 최종 배당 여부입니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 0원이라면, 감정가(7,100만원) 또는 시세(7,500만원~7,800만원)를 고려하여 7,500만원 ~ 8,000만원 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나, 보증금 6,500만원 전액 또는 일부가 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 이 경우, 총 투자금 증가분을 감안하여 입찰가를 낮춰야 합니다.

보증금 6,500만원 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 예상 입찰가는, 위험 부담을 감안하여 4,000만원 ~ 5,000만원 선으로 제안합니다. (이는 높은 위험을 감수하는 전략입니다.)

최종적으로, 본 건은 임차인의 배당 여부에 따라 투자 가치가 극명하게 달라지므로, 입찰 전 반드시 권리 관계를 재확인하고 배당표 추정 등을 통해 임차인 보증금 인수 금액을 파악한 후 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.