나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11401 [1] 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 304동 21층2106호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11401 [1] 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 304동 21층2106호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11401
• 주소: 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 304동 21층2106호
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매2계 2025타경11401 | 소재지: 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 304동 21층2106호 | 감정가: 389,000,000원 | 최저가: 389,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경11401 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11401 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 304동 21층 2106호

용도: 아파트

감정가: 3억 8,900만원

토지면적: 26.27㎡ (약 7.9평)

건물면적: 81.87㎡ (약 24.8평) - 전용면적

분양면적: 약 105-108㎡ (약 32-33평) (공급면적은 제공된 요약 정보에 명시되지 않아 일반적인 비율을 적용하여 추정함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 '대현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트와 일반주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 초, 중, 고교가 인접해 있어 교육 환경이 매우 우수합니다.

울산광역시 남구 중심지대 인근으로 제반 주거 환경이 양호하며, 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 가까워 교통 사정이 매우 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 중 21층에 위치한 2106호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 새시 이중창으로 전반적인 건물 상태는 양호한 편입니다.

1.3. 2. 이용 상태 및 설비

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 및 온수, 급탕 설비가 갖추어져 있으며, 공용으로 승강기, 화재경보기, 옥내 소화전 설비가 구비되어 있습니다.

1.3. 3. 토지 형상 및 이용

토지는 부정형으로 대체로 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 4. 도로 상황

북측으로는 중로, 동측과 서측으로는 소로에 접하고 있으며, 포장도로 상태가 양호합니다.

1.3. 5. 토지 이용계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

도로 관련 법규에 따라 중로 및 소로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 동백초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 강OOOOOO입니다.

임의경매의 경우, 통상적으로 최초 근저당권 등 담보 물권이 말소기준 권리가 되며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 세부적인 권리관계(예: 말소되지 않는 권리, 유치권, 법정지상권 등)는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

현황 조사 시 인수되는 권리나 부담이 있는지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 신정현대홈타운은 울산 남구의 주요 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 대현초등학교 등 교육시설과 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 남구 중심지대와의 접근성도 좋습니다.

이는 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 주거 상권의 특성을 보여줍니다.

1.6. 생활정보

단지 인근의 대현초등학교를 비롯한 다수의 학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

다양한 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성도 우수합니다.

주변에 아파트 단지와 주택가, 상업 시설이 조화롭게 어우러져 있어 편리하고 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 임대 관계는 현재 미상으로, 임차인이 거주 중일 경우 명도 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 특정 축산업 관련 시설에 대한 제한이 있을 수 있으며, 이로 인한 냄새 등 환경적 요인이 잠재적 문제로 작용할 수 있습니다.

건물 제시외 면적이 0㎡로 표기되어 있으나, 실제 현황 조사 시 발코니 확장, 불법 건축물 등 공부와의 차이가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

부동산 시장 변동성에 따른 투자 가치 하락의 위험이 항상 존재합니다.

1.8. 종합 의견

울산 남구의 우수한 입지에 자리한 신정현대홈타운 아파트로, 교육, 교통, 생활 편의 시설 이용이 매우 편리한 단지입니다.

안정적인 주거 환경과 양호한 건물 상태를 갖추고 있어 거주 목적이나 안정적인 투자 물건으로 적합합니다.

다만, 임대 관계 미상, 가축사육제한구역 지정 등 일부 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 명확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 울산 남구 중심지 인근, 대현초등학교 배정 학군, 편리한 교통망.

안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 수요 꾸준, 생활 인프라 우수.

잠재적 가치 상승: 신정동 지역의 꾸준한 개발 및 도시 계획 고려 시 미래 가치 기대.

경매 특성 활용: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

법원 정보

울산지방법원 경매2계