나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1060 [1] 경상남도 양산시 용당동 133-17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 용당동 탑골저수지 남측에 접하거나 인근에 소재하며 주변은 저수지, 산지
, 기존농촌마을 등이며 근린생활시설, 전원주택 등이 산재함.

교통상황

일련번호 1~3은 왕복2차로에 접해 있으며 일련번호 4,5는 인접지를 통해 접근가능하고 인근에 도시형버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호1,5는 부정형지, 일련번호4는 사다리형지로 급경사지 임야, 일련번호2는 부정형지로
완경사지 임야,저수지이며 일부 도로에 편입되어 있는지 여부 등 상세는 측량을 요하고, 일련번호3은 토목공사중인 건축허가부지입니다.

일련번호1 지상에 철탑과 송전선이 일련번호2 지상에 송전선이 소재하며 구분지상권이 설정되어 있습니다.

인접 도로상태

일련번호1,3은 북측으로 일련번호2는 남측으로 왕복2차로 및 비포장된 도로부지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 해당지번 중 467㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리규정』 제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
일련번호2 : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 해당지번 중 292㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리규정』 제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
일련번호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호4 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호5 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1. 일련번호 1 서측부분 경계에 염소방목지, 분묘지, 비닐하우스가 소재하며 본건 점유여부는 측량을 요합니다.

2. 본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

3. 본건 지상에는 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.

공부와의 차이

지적도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수
있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상입니다.

2. 일련번호3은 분할전 일련번호1 용당동 133-17로 양산시 웅상출장소 2023-허가과-신축허가 -74호 대지면적 776㎡ 제1종근린생활시설 건축면적 152.22㎡ 연면적 195.57㎡로 신축허가 받은 부지이며 개략적인 부지조성이 진행된 상태로 웅상출장소 허가과에 문의한바 건축허가가 유효한 것으로 조사되어 이를 반영하여 평가하였으며 건축허가 승계 등에 대한 문제를 응찰시 재확인바랍니다.

3. 일련번호3 및 일련번호1이 접하는 절개지부분은 보강공사가 필요한 것으로 보입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1 서측경계 부근에 염소방목지, 분묘지, 비닐하우스 등이 소재하며, 경계 침범 여부는 측량을 요함.
3. 목록2는 현황상 임야, 저수지이며, 일부 도로 편입 여부는 측량을 요함.
4. 목록3은 현황상 평탄화작업이 된 상태이며, 분할 전 토지인 '양산시 용당동 133-17'로 건축허가(양산시 웅상출장소 2023-허가과-신축허가-74호) 받은 부지로 보이고, 웅상출장소 허가과로부터 건축허가는 유효한 것으로 조사되었으나, 건축허가 받은 부분이 목록3 토지와 정확히 일치하는지 여부 및 건축허가 승계 여부 등은 재확인 요함.
5. 육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1060 (1)

소재지: 경상남도 양산시 용당동 133-17

용도: 임야

감정가: 767,054,000원

토지면적: 27,040.00㎡ (약 8,179.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동부산농업협동조합

특이사항: 분묘기지권, 공동담보

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 용당동 탑골저수지 남측에 접하거나 인접한 지역으로, 주변에는 저수지, 산지, 기존 농촌 마을이 형성되어 있으며 근린생활시설 및 전원주택 등이 산재해 있습니다.

* 교통상황: 물건지 일부(일련번호 1~3)는 왕복 2차로에 직접 접해 있으며, 나머지 일부(일련번호 4, 5)는 인접지를 통해 접근이 가능합니다. 인근에 도시형 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 도로상태: 물건지와 인접한 도로는 북측(일련번호 1, 3) 및 남측(일련번호 2)으로 왕복 2차로 및 비포장 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1, 3, 4, 5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다. 일부는 전원개발사업구역으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호 2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 일부는 전원개발사업구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경:

* 인근에 탑골저수지가 있으며, 대운산 자연휴양림이 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 양산시 지역 내에는 전원주택 단지 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 양산시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 운영되고 있으나, 환경 기준치 이내로 관리되고 있다는 조사 결과가 있습니다. 다만, 해당 시설의 현대화 사업이 추진 중입니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 채권최고액 240,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 한국전력공사의 구분지상권 설정 등기 (2010년 05월 24일 접수, 을1)가 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 전기공작물(철탑 및 송전선)의 건설과 소유를 위한 권리로, 철탑 부지 37.0㎡ 및 송전선 통과 공중 공간(지표면 430.0㎡ 상부 43m 이상 65m 이하)에 대한 사용 제약이 있습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 이후 설정된 모든 근저당권, 가압류, 전부이전, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 710,640,000원 (첫 번째 등기부요약 기준) 또는 390,640,000원 (두 번째 등기부요약 기준)으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 환경: 현재 물건지 주변은 저수지, 산지, 농촌 마을이 주를 이루고 있으며, 일부 지역에는 근린생활시설과 전원주택 등이 산재해 있어 전원생활 및 자연 친화적 환경을 선호하는 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 목록3 토지의 경우, 건축허가(양산시 웅상출장소 2023-허가과-신축허가-74호)를 받은 부지로 조사되어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건축허가 내용과 실제 토지 경계 일치 여부 및 승계 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

* 교통 접근성: 왕복 2차로 도로 및 인근 버스정류장 접근성은 양호한 편이나, 물건지의 일부는 인접지를 통해 접근해야 하므로 광역적인 접근성은 추가적인 개선이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주거 환경: 탑골저수지와 인접한 자연 친화적인 환경 속에 위치하며, 주변에 산지가 많아 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 왕복 2차로 및 도시형 버스 정류장이 인근에 있어 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

* 편의시설: '근린생활시설'이 산재해 있다는 정보로 미루어 보아 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 레저 및 휴식: 인근에 대운산 자연휴양림이 있어 주말 및 휴가철 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 서측 경계 부근에 분묘가 소재하며, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있습니다. 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 경계 및 현황 불일치:

* 일련번호 1 서측 경계 부근의 염소방목지, 분묘지, 비닐하우스 등의 경계 침범 여부는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 일련번호 2는 현황상 임야 및 저수지이며, 일부 도로 편입 여부는 측량을 요합니다.

* 지적도상의 면적과 실제 면적 간 오차가 있을 수 있으며, 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 건축허가 불확실성: 목록3 토지에 대한 건축허가가 유효한 것으로 조사되었으나, 실제 건축허가 받은 부지와 토지 경계의 정확한 일치 여부 및 건축허가 승계 여부는 반드시 재확인해야 합니다.

* 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 인수되므로, 해당 토지 상공(높이 43m~65m)의 이용에 대한 제약이 발생합니다.

* 절개지 보강공사 필요: 목록3 및 목록1 토지가 접하는 절개지 부분은 보강 공사가 필요한 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 용당동에 위치한 대규모 임야로, 감정가는 7억 6천만원대입니다. 탑골저수지와 인접한 자연 친화적인 입지를 자랑하며, 일부 필지는 건축허가를 받은 상태로 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 왕복 2차로 도로 접면 및 인근 버스정류장으로 기본적인 교통 접근성도 갖추고 있습니다.

하지만, 한국전력공사의 구분지상권이 인수되는 점, 지상에 다수의 분묘가 존재하거나 존재할 가능성이 있어 분묘기지권 성립 위험이 있는 점, 경계 침범 여부 및 도로 편입 여부 등 현황과 공부상 차이에 대한 측량이 필요한 점, 건축허가 내용의 정확한 일치 여부 및 승계 가능성 확인이 필요한 점 등이 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 권리관계 및 현황상의 불확실성 요소를 충분히 인지하고 면밀한 조사를 거친 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 총 27,040㎡ (약 8,179평)의 넓은 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 자연 친화적 입지: 탑골저수지 인접 및 산지 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 개발 허가 일부 보유: 특정 필지에 건축허가가 유효한 것으로 조사되어, 관련 문제를 해결할 경우 개발 가능성이 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 양산시 지역 개발 및 자연 친화적 주거 공간에 대한 수요 증가 시 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 시점에서 정확히 산정하기 어렵습니다. 이는 감정평가액(767,054,000원)을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 입찰자의 수, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(분묘기지권, 구분지상권, 건축허가 관련 불확실성 등) 해소를 위한 추가 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문, 권리 분석, 건축 전문가 및 측량 전문가와의 상담을 통해 정확한 현황을 파악하고, 낙찰 후 발생하는 제반 비용 및 위험 요소를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.